大连别墅市场2010题稿.ppt

[大连别墅市场报告];大连市别墅市场现状简析;大连每年的别墅推出量并不是很大，基本上在3到5个左右，销售期相对比较长。然而预计进入2010年后，据统计，大连市场上待建、在建和在售的别墅项目将有近30个，达到历史供应的高峰 大连的别墅市场竞争开始日益激烈起来，众多楼盘都瞄准了别墅市场，纷纷推出别墅项目，在万科?溪之谷、蓝湾等大型别墅社区相继开放示范区之后，大连的别墅市场开始风起云涌，一时间让大连的房地产市场出现了从未有过的别墅“主流”，墅之争在所难免。 ;大连主要别墅项目分布图;从地理位置上来看，大连的别墅项目分布在主城区、开发区（含金石滩）及新城区（含旅顺）三个区域。 主城区为最早别墅的供应区，产品形态落后，如海天瀛洲、董事汇等，而新供应有限，主要为托斯卡纳和星海湾壹号。 开发区和金石滩依靠绵长的海岸线与绝佳的旅游环境，成为新一轮别墅市场的发展地，以红星海世界观和红堡为代表及金州的莱茵海岸和鲁能的优山美地等。 新城区（含旅顺） ，是未来别墅的主要供应区，如在售的蓝湾、旅顺合生·江山帝景。;利好规划 海景 区域配套不完善;旅顺区别墅项目;;;小结： 城区别墅即所谓的城市别墅，既拥有稀缺的景观资源，又拥有醇熟的配套，成为大连市高端客户的置业选择，购买的用途偏重于长期居住。 地处偏远（相对于市区）的别墅多以经济类别墅为主，虽区域均有利好的规划，但启动和最终实现需要相当长的周期，具有明显的滞后性，目前区域配套不完善，整体认同度低，这从在售的蓝湾和万科溪之谷的销售周期和成交客户的来源可以看出，而且是以投资性客户为主，其中又是以品牌的追随者为主，显然并未形成规模市场。 以自住投资并重的目标市场：开发区区域市场 以投资为主的目标市场：东三省及全国;发展层次较初级——别墅市场的发展一般经历三个阶段：第一阶段别墅只做高端产品；第二阶段开始出现经济型别墅或中产型别墅，别墅市场出现扩容；第三阶段别墅市场回归高端；从目前市场状况来看，大连别墅发展仍处在第一阶段，但具有了向第二阶段转化的趋势。 功能划分不明显——目前大连别墅市场产品仍以景观(海景)产品为主,功能区化较弱。目前宜居别墅及城市别墅等其他功能类产品未形成潮流。 风格多样化——大连市场欧美风格，美式院落、西班牙风格中式别墅占主流，但地中海、中式、日式等风格别墅在大连较少。 客户来源丰富——大连别墅的客户并不局限于大连本地，作为东北的出海口及环渤海经济圈的重要对外交流城市，东三省内陆客户、日韩籍客户及欧美客户也都有一定数量。 市场竞争激烈、营销手段需加强——大连目前市场上有不少于30个别墅项目在售，可以肯定的是，别墅市场的竞争日趋激烈。但目前大连各别墅项目的营销手段仍以传统手段为主，小众营销等新型推广手段应用还不广泛。;大连别墅市场发展趋势： 从南部沿海向西北部、北部内陆发展——主要是西山方向、北部东北快速沿线发展； 从城市中心区域向大连上下两端发展——开发区（金石滩）方向及旅顺方向发展； 从纯粹的别墅项目为主流向混合型住宅项目的低密产品发展，产品、定位、功能、客群将有稳定的针对性； 从注重周边景观向注重内在品质发展，对别墅社区的区内景观及产品综合品质的关注将提升。;代表项目分析;蓝 湾;首推别墅57幢。 开盘时间：07年9月29日 入住时间：08年3月 户型面积：175-251平，地上两层，每户都赠送私家车库及半地下空间。 销售价格：总价款295-500万，最高价720万元。单价约16000-20000元。 销售率：二期蓝案剩余47套。;2期47幢 开盘时间：07年10月27日 户型面积：与一期相同，175-251平，地上两层，每户都赠送私家车库及半地下空间。 销售价格：单价约24000元。 ;户型分布;规划设计：美国F+A设计公司 建筑设计：美国F+A设计公司 园林设计：豪斯泰勒张思图德设计咨询有限公司 内部配套设施：美式院景式商街和复合型会议中心 ;营销推广;小结 蓝湾项目一期早已售完，在推二期蓝案产品，75-175平法系公寓，均价：12000元/平，还剩47套，蓝山项目暂时还未开盘，公建已售罄； 项目2010年7月份销售29套，从其销售周期来看，显然市场的需求空间并不是很大； 从成交客户的来源看，有60-70%为亿达的忠诚客户及其推荐（青云林海、青云映山等老业主），一方面说明了亿达品牌的号召力，另一方面也说明了因为距离市区较远，虽产品综合质素较高，仍存在一定的抗性，需求的理念并未达到同步。 ; 开发商：大连万科城置业有限公司 项目位置：甘井子区柳树街柳树村 项目规模：用地面积37万平，总建筑面积40万平，容积率1.0。 产品类型：联排别墅、叠拼、多层、小高层、高层、公寓、老年住宅、公建 建筑风格：西班牙风格 ;首推：71幢联排别墅 开盘时间：2007年9月8日 户型面积：220平