海安曲塘乡镇房地产市场报告.pptxVIP

市场数据;市场回顾——整体销售;书香名苑（80套） 曲新花苑（93套）;;项目背景：位于镇南，为曲塘首个具备较高辨识度的品质社区，开发商前身为“曲塘建筑站”，有本地基础;国恒 南苑;三房两厅两卫的设计在部分乡下客户看来，没有必要多一卫，稍显浪费面积，而有部分户型更是“开门见卫”，户型设计欠合理;购买客户特征描述 主力客源：主要为周边的教师，医务，镇上公务员等，层次相对较高，自住型需求，非本镇客户主要考虑曲塘的教育资源 特殊客源：少量高端客户以在全国各地从事建筑行业曲塘人为主，这部分客源主要由开发商自身攻克 拆迁客源：曲塘本地 拆迁户极少，有段时间传出拆迁风声后，客户来访量显著增加，但一方面对价格承受能力弱，另一方面认为与拆迁安置小区的辨别度不够，因此宁愿去等拆迁房；不过雅周在万亩良田过程中产生的一些拆迁户愿意拿现金在曲塘购房，主要考虑到曲塘的生活配套与学区资源;对本案的启示：国恒项目对本案是非常好的借鉴样本，其二期小高层也将与本案形成一定竞争;曲塘楼盘回顾——曲新花苑;1.体量大：曲塘现阶段最大体量项目，总建约5.6万方 2.同质化：小高层、多层同样为本案主力产品 3.地理差：位置偏于一隅，认可度较差;书香名苑;市场定位思考;通过对国恒南苑、曲新花苑、盛明花苑、书香名邸项目的市调，我们将数据进行汇总;项目总体量约10万方，对于曲塘镇来说是一个大体量项目，因此在产品设计中必须考虑到多种客户的需求，力求一网打尽;那么整个项目最大的问题在于：尽管背负江苏省重点中心城镇重托，但终究只是三线城市下属县级市乡镇，镇区约2万人，全镇户籍9.6万，常住3.5万人，曲塘究竟有没有足够多的数量人群去消化小高，多层，有没有人去认可洋房、叠加别墅产品？;项目名称;问题1 ：高端客户为何在曲塘购买叠墅？;若曲塘市场出现相应的高端产品，凭借半价甚至1/3价格的优势，保证同样的产品体验，我认为市场有这样的客户存在（尤其是国恒项目中出现了这样一部分高端建筑行业客源，主要来自开发商的内部挖掘），但客户数量肯定较为有限 因此只建议在沿河或??央景观部分设置极少量叠加产品，或在前期有确定客源的情况下，可适当增加这部分房源数量;中高端客户：为何在曲塘购买洋房产品？;若曲塘市场出现如奥体新城的洋房同类品质的产品，客户将主要来自本镇中高端客户对产品品质认可后的“升级购买”（洋房同比多层总价贵5-10万） 因此建议项目次核心位置布置洋房产品，比叠墅多，比多层少（一期少量开发，通过市场反馈后调整二期开发量）;海安本地热销洋房（非电梯多层）户型;年均200套销量：曲塘年均可达到的销售套数，绝大多数为刚需客户的自住需求，凭借项目的位置优势（地方越小，越在乎区位），同等品质同类产品同等价格，项目可以垄断绝大部分的市场销量;曲塘市场与海安城区市场主力户型相当，均为三房户型100-130㎡ 以市场均价比较，曲塘与城西板块项目主力总价相差约20万左右;从客户角度看，我们认为不同层次群体在曲塘均存在，对于本项目的体量来说，产品的多元化是必要的 市场竞争在未来日趋激烈，在对竞品了解的情况下，推出高度同质化的产品极为不理性，产品、户型的“微创新”也是必须 高端产品的打造可以提升项目形象，尤其是部分中高端客户的购买，在这个人际关系紧密的乡镇起到比营销推广更好的作用;小高层： 1.项目有两栋高层回迁户，需要注意回迁房流向市场尤其对小高层的冲击 2.市场待推项目有三个项目为小高层产品，约300套，市场竞争激烈 3.小高层建议以市场均价4400元/㎡平价销售，抢夺客源;小高层是主力销售房源，体量大、套数多，在各个总价段都有产品推向市场，积极与市场同类产品竞争，不同房型的总价段之间有一定价差，不会内部竞争;多层、洋房（带电梯）： 1.多层（不带电梯）与小高层，销售差别 不大（来自曲新花苑对比） 2.客户认可多层公摊小，小高层便捷，同样对多层的高区，小高的公摊有抗性 3.多层(不带电梯)与多层（带电梯）相比，销售相对较好（来自国恒与其他对比）;洋房产品争夺中高端市场，在50-60万总价段布局，争抢其余项目的大面积户型、好区位房源的客户群;叠加（三叠、两叠）： 1.市场独占性产品，具备稀缺性 2.客户群体数量相对规模较少;叠墅、洋房产品： 中高端产品客户需求量较小，但产品的打造有助于快速打造整体项目形象，将项目形象与周边项目有限区分开，除本身售价高以外，还可以帮助中低端产品的销售（谁都希望自己住的是高端社区） 小高层、多层： 中低端产品为市场主流产品，同时竞争压力非常大，产品户型多元化设计，不同总价段覆盖所有客群，附加值多赠送（地上车库可作为主要额外营收，应充分利用）;项目商业思考;11+1F;曲塘项目商业价值明显高于住宅（价格2.3:1），尤其项目是曲塘最大的中高端社区且位于曲塘中心，商业销售利润巨大