枫华西湖湾营销思路.doc

枫华西湖湾营销思路 一、市场篇 1. 国内市场 2015年上半年，政府为了稳定经济，出台了关于房地产相关的利好政策。各城市政府随即出台了相应的救市政策。从上半年的房地产相关数据来看，一二线城市的房地产市场得到了有效的缓解，但对于三四线城市的刺激作用并不大。 5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。 一线城市房地产市场供给相对不足，需求压力比较大，所以房价较容易出现上涨的情况，所以四个一线城市也始终没有放开限购。而三四线城市此前供给、投资过度超前，需求出现透支，所以目前库存压力比较大，房价难现上涨。 2. 开封市场 开封房地产市场目前已经出现四线城市地产市场的状况，投资过度超前，需求出现透支的情况明显，目前市场库存压力较大。虽然经过去年下半年以及今年上半年将近一年时间的清库存降价措施，但目前开封房地产的市场存量依然远超市场需求量。 截止到2015年6月30日，而河南省十八地市除商丘外，房地产投资总额，开发量，销售面积，销售金额都比去年同期下降了3-10%。开封房地产市场投资总额，开发量，销售面积，销售金额比去年同期降了9%。 开封市新区、北区市场投放量依然占据开封市地产市场份额较高，但未来2年内市区内新建楼盘也将多处启动，未来两到三年市场存量将会不降反增。因开封外来人口不多，所以市场购买力多数为旧城改造迁移人群，或县城居住改善型人群，少数为结婚刚需性购房，小户型公寓等投资型购房需求不高。而开封新区从2007年开始启动建设，八年来新启动地产项目多不胜数。但开封旧城改造迁移人群相对市场开发建设的投入量来说已经供大于需。 尤其随着2014年底，开封多家投资担保公司出状况，对开封市投资环境影响不小，多数本土开发企业出现了资金状况，从而导致了开发搁浅，或融资困难的情况。而多数具备一定投资能力的人群受投资担保公司影响，资金被套牢，购房投资影响较大。 3. 小结 过去十年是房地产市场快速发展的黄金时间，因国内投资渠道受限，房地产成为了投资首选。但随着住房政策打击投机性需求支撑自住性需求的政策引导下，以后刚需以及改善需求将成为未来市场的主流。 对于开封的房地产市场，因市场投放量大，企业融资压力，以及百姓投资套牢等原因，必然还会有开发企业进行以价换量的方式来缓解企业资金压力。但这对于新入市的开发项目是困境也是机会。因市场回归理性的需求型市场，多数清库存项目的产品不可更改，只能以价换量，或从服务入手提升产品价值。但新入市的开发项目只要从产品和服务入手，提升产品价值，必然会引来市场重新洗牌的机会，从而争取到改善型需求的青睐。而开封市改善型需求客户较多，所以改善型需求的市场份额依然可观。 二、产品篇 1. 开封房地产市场产品 房地产单从产品而言分为硬件和软件两部分，硬件即户型设计、建筑材料、电梯、楼梯等。而软件分为社区绿化、停车位、社区配套等。开封目前房地产产品目前依然尚处于从卖方市场转向买方市场的转变的起步期。多数产品设计依然未做充分的市场研究，甚至有的项目的户型只是复制几年前的户型设计或者只是为了多出面积。而从产品软件来说，多数项目的社区尚未做到人车分流，停车位不足或者绿化面积不足，抑或多个项目的社区配套几乎一致。 2. 新枫华西湖湾项目产品 项目目前在售产品为改善型户型设计为主，户型面积符合目前开封市改善型需求。项目绿化率高，且坐拥汴西湖公园的一部分，多数产品临湖而建。产品软硬件匹配度高，对于目前开封市场来说，产品竞争力充足。 3. 小结 价格层面的单一竞争容易忽略质量、性能、服务，忽视消费市场的需求，同时引发产品的同质化。随着房市场和企业相应的回归理性，单一拼价格已经不是竞争的核心。从目前的 HYPERLINK javascript:; 市场需求层面来看，客户的观念正在从简单的居住空间，上升为精神享受，生活方式的转变。从目前的市场的供给层面来看， HYPERLINK javascript:; 库存高企，去化压力以及房企之间的竞争迫使开发商开始转向以质量、品质、差异化等的价值竞争。 房地产开发以后注重的将会是：1.市场真实的住房需求。2.市场和消费需求的心理变化。3.引导社会的消费预期。4. HYPERLINK javascript:; 产权与转让产权的合理性和税收安排。5.产品的创造力和才能发挥。6.房地产教育和人力资源素质的提升。7.房地产生产和消费的生态文明。8.房地产依赖网络科技进步与思维全面创新。 当然，就本项目而言，目前一期在售产品为洋房产品，不仅符合目前开封市改善型需求，而且通过一期产品塑造项目品质，为项目创造良好口碑和后续开发奠定了基础。但是根据项目每期