第五章楼宇知识、物业分类及物业管理.PDFVIP

第五章： 樓宇知識、物業分類及物業管理 頁第五章： 樓宇知識、物業分類及物業管理 目錄 段落 1 – 6 7 8 – 9 10 – 14 15 – 26 27 – 39 40 – 43 44 – 47 48 – 49 50 – 54 55 – 65 66 – 73 政府租契的形式 地段詳情 政府租契的條件 特別類別 《城市規劃條例》 《建築物條例》 現有建築物的監管 改動和加建 改變用途 新地盤及重建項目 物業管理 《建築物管理條例》 94 94 - 95 95 - 96 96 - 98 98 - 100 100 - 104 104 - 105 105 - 106 106 106 - 108 108 - 112 112 - 113 1. 過去數十年，政府已甚少發出實質的政府租契，政府土地承租人（即土地「擁有人」） 改為根據賣地條件持有土地。賣地條件有許多種，它們首先會形成合約權利及責任，給 予將成為土地「擁有人」的人士一項衡平法權益；在「擁有人」履行該等責任後，合約 權利即變成土地的法定產業權 (legal estate in land)。由於賣地條件可能規定在所有履 行性契諾獲得履行後，政府即發出租契，因此一經履行契諾，即等同於獲發政府租契； 在實際效果上，賣地條件成為了「租契」。《物業轉易及財產條例》第14條已對賣地條 件所產生的這種情況作出明確規定。 94 第五章： 樓宇知識、物業分類及物業管理 政府租契的形式 地段詳情 7. 現時，政府批地書的年期通常為50年，由文件訂立日期起計。批地書會說明所批出土地 的詳情： ● 於土地註冊處註冊的土地地段號碼； ● 地段位置； 2. ：這是政府透過拍賣或招標出售土地時，業主所簽訂的合約。現時，香港大部 分政府土地均透過拍賣出售；政府僅在發展條件複雜，或土地用作加油站等非常專門的 用途時，才會招標賣地。 賣地條件載有賣地的詳情及條件，包括出售地段的詳情、一般及特別賣地條件。此外， 雙方亦會簽署協議備忘錄。這兩份文件構成完整的土地銷售合約。 賣地條件 3. ：於批地作特別用途時採用；例如，以私人協約方式批地予公用事業公司、非 牟利團體，或批地予新界原居民興建「小型屋宇」（丁屋）。 批地條件 4. ：如業主以現時擁有的土地交換另一幅土地，則會發出換地條件。換地條件 5. ：如現有的政府租契屆滿，而業主獲得新的批地書，則會發出重批條件。重批 條件亦可於遺失現有政府租契的情況下發出。 重批條件 6. ：如政府批出額外土地予土地擁有人（通常為發展商），則會發出增批土 地條件。 增批土地條件 95 第五章： 樓宇知識、物業分類及物業管理 政府租契的條件 一般條件 8. 賣地條件的一般條件通常涉及的事宜包括： ● 拍賣的進行：投標價高者得，並應於中標後立即簽署協議備忘錄； ● 於簽署協議備忘錄時支付訂金，並於二十八日內支付地價的餘額； ● 在整個年期內繳納地稅的責任； ● 地政總署署長劃定的地界； ● 若不遵守一般及特別條件，政府有權重收土地；政府不會就土地的任何改善作出 補償；及 ● 一般及特別條件一經遵守，即發出政府租契。 特別條件 9. 特別條件通常就以下事宜作出規定： ● 建築規約，以確保土地於指定時間內進行發展。大部分建築規約要求於四十八個 月內發展，但非常大型的發展項目亦可能獲得較長時間； ● 土地的「批准用途」，這通常與有關分區計劃大綱圖中所示的土地用途分區對應； ● 發展條件，要求承租人根據《建築物條例》及《城市規劃條例》發展土地。發展 條件亦規定最低及最高樓面總面積、最高覆蓋率、最高高度，以及建築物的設計 及規劃； ● 地段界線（參照平面圖）； ● 地段面積（以平方米計）；及 ● 土地應付的地稅，通常每年為土地當時應課差餉租值的3%。 96 第五章： 樓宇知識、物業分類及物業管理 ● 休憩用地條件，要求承租人在土地提供休憩用地作康樂用途，以及美化環境和植 樹； ● 在發展項目中提供康樂設施：鼓勵承租人建設康樂設施。任何提供康樂設施的建 築物，均不計入覆蓋率或樓面總面積； ● 保存樹木和景觀，以防止發展商損害樹木（除非經地政總署署長同意），並要求 在非建築區美化環境和植樹； ● 遵守一般和特別條件之前的銷售限制，禁止發展商於遵守所有一般和特別條件之 前銷售任何單位。然而，經地政總署署長事先書面同意，發展商可提前銷售單 位，但須遵守地政總署署長施加的條件。 如果發展商擬預售發展項目的未建成單位（樓花），則必須根據「同意方案」(Consent Scheme