商业买卖税费及法律常识与销售技巧20160517教程.ppt

商业买卖税费及销售流程 与房地产法律常识;目录;商业地产买卖交易流程（中介）;写字楼交易流程;交易税费;①增值税及附加=（不含税价格-购房原值）×5.38%； 增值税5%+城市维护建设税、教育费附加、河道管理费、地方教育费附加13%=5.38%； 例（500-300）÷（1+5%）×5%=9.5238万元； ②土地增值税=（不含税税价格-购房原值-相关税费（上一手契税-交易手续费-合同印花税-评估费-公证费（若有） -合理费用（装修款、中介费，必须提供正规发票原件或合同）-发票加计扣除金额）×税率。（土地增值税采用四级超率累进税率，税率为30%-60%；发票加计扣除金额是按发票金额每年加计扣除5%）； ③个人所得税=（现售房合同价-原购房合同价-增值税-原购房契税-附加税-印花税-土地增值税）×20% ④印花税=合同价格×0.05%。 ; 出售方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、中介费。;下家税费;税费计算解题;税费计算解题;个人产权与公司产权;根据国家计委、建设部【1995】971号文件，房地产评估的收费标准如下 ;浦东房地产交易中心提醒;工作要求;商业地产买卖销售流程（中介）;商业地产买卖销售流程（中介）;商业地产买卖销售流程（中介）;商业地产买卖销售流程（中介）;合同签订注意事项;【案例链接1】;，不是全名。这种文书，一旦出现纠纷其证明力是有限的， 被称为有“瑕疵”的证据。 1、夫妻关系的确立是结婚行为的后果。结婚是指男女双方按 照法律规定的条件和程序，确立夫妻关系的法律行为。 2、夫妻之间具有家事代理权。夫妻日常家事代理权的范围包 括：因家庭基本生活需要而进行的家事代理、因家庭较高生活需要而进行的家事代理、因家庭适当发展需要而进行的家事代理及其它相关事项；而人身专属性的行为、风险较大行为、与不动产或大额动产相关的部分行为等不在日常家事范围之内。 【案例1】中老公代老婆签字的行为不能当然认为老公有权代理，需其老婆追认后代理行为方生效。 ;【案例链接2】; 【案例2】 是一个真正引起过诉讼的案子，此案历时近半年最终以原告败诉结案。但不可否认的是中介方填写《房地产买卖居间协议》的不规范给原告起诉提供了借口，是引起诉讼的间接原因。请看法官判决书中的陈诉：“应当指出的是，链家公司作为具有专业资质的房地产居间方，在促成当事人交易及起草协议时应负有审慎审核之义务以完成居间服务，系争意向书中的笔误表明了其所提供的居间服务尚存有瑕疵，在一定程度上导致了本案争议的形成，应在此后的居间活动中引以为戒。”据此，法院判令本案诉讼费有链家公司承担，在一定程度上给予了惩罚，此值得总结与重视。;房地产基本法律常识;【法务提示】;房地产基本法律知识;房地产基本法律知识;房地产基本法律知识; 房地产基本法律知识;房地产基本法律知识;【案例链接3】;【解析】 本案是一个典型案例，在二手交易过程中因做低房价导致当事人对房价数额产生争议而涉讼的案件，争议的焦点在于当事人就一套房屋约定了两种不同价格（即俗称的“阴阳合同”）一个对内一个对外，对内的是双方真实意思表示，对外的是为了完税而订。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着风险。 此类合同的效力以及对于漏税的处理应如何，值得关注。且看法院的最终认定。 一、“阴阳合同”的合同效力 不可否认“阴阳合同”系一种违规行为，但如果仅因为双方合同中存在隐瞒价格的情形就认定买卖合同无效，双方返还，无疑将市场的涨跌风险全部加于买方。纵观房地产市场的实际情况，认定合同无效不利于保护交易稳定，亦有悖于民法契约至上的基本精神。 二、对于双方逃税的行为，可由税务部门进行处理。;【法务提示】：;【法务提示】：;租赁合同;租赁合同;【租赁案例分享】;【解析】 本租赁案例分析：主要过错方业主张阿姨，没有等待租客王浩签订好《放弃优先购买权》就先行与购买方签订房屋买卖合同，操作流程错误在先，故承担该诉讼的全部责任，承担诉讼费并对租客王浩承担赔偿责任，赔偿全部退还二年租金给租客王浩。（事后张阿姨在买卖佣金中扣除了诉讼费和二年租金由中介公司承担！） 租客王浩是诉讼