临汾_东方泰华门项目_整体定位及开发策略材料.ppt

谨呈：临汾东方泰房地产开发公司;本体;整体定位;项目本体及开发目标分析：确定开发条件与方向;;本项目位于城市南端尧庙镇，属于城市近郊，城乡结合部，市区客户对此片区认知度偏低;;;;;本地块主要技术指标，总占地150亩，规划总建筑面积14.26万平米;属性界定;;城市概况;城市经济;城市产业;资产投资;临汾市零售消费市场处于快速发展阶段，商业物业发展潜力大，餐饮、娱乐休闲等消费存在较大发展空间;目前临汾市2009－2020年规划中指出城市近期主要发展方向是向西及向北，本项目所在区域不在近期城市主要发展方向;未来区域发展趋势判断：或将随周边商业项目的逐渐入市，形成南城新商圈;打造城市具有文化主题的快速全部销售型商业项目;;核心问题：城乡结合部，综合体，如何实现快速安全销？-------综合体中何种物业作为核心物业可以实现快速安全销售？;;写字楼;临汾写字楼市场正处于起步阶段，分布较为分散，未来随着政府向开发区搬迁，此区域将成为写字楼较为聚集的区域;;;;通过估算现代服务人员新增面积和现有写字楼客户置换需求，到2020年，尧都区写字楼办公面积需求约为50万平米;写字楼市场未来供应量大，溢价能力弱，客户较为单一，且随着煤炭资源整合等因素，仅靠能源相关企业无法支持写字楼市场，销售风险较大;根据目前写字楼市场的现状，风险大于机会，并结合本项目的本体条件，所以写字楼不是本项目核心产品形式的选择;酒店和公寓;临汾市并非旅游型城市，但3星级以上型酒店众多，且分布广泛，其中5星级酒店包括2家;临汾市酒店客房数量较少，入住率较高，客户以商务宴请为主，主要消费也以餐饮和娱乐为主，客房表现为酒店大型餐饮娱乐业态配套 ;酒店的经营模式众多，对于开发商来说，每种经营模式都存在一定障碍，那么如果建造酒店的话就要考虑退出机制;三种退出机制比较，酒店式公寓的开发模式和管理难度最低，与本项目较为契合;临汾酒店式公寓及产权式酒店数量均较为稀少，无在售项目，且客户对两者接受度不足，曾售项目普遍销售状况不佳;公寓产品特征;酒店式公寓市场认知度低，有价无市，不建议作为??营业态，可考虑作为补充物业销售;住宅;;西城板块;东城板块;南城板块;住宅市场;小结;在售商业;在售商业;;商业类型;投资客投资热情极高，数量充足，表现较初级。大部分商业在无后续经营信号的情况下销售状况良好;锦悦城成功销售得益于低总价区间捕捉初级投资客户，主力店百汇搬迁消息作为驱动引擎及业态概念包装;;物业形式对比;指标;综合衡量几类物业形式，选择商业作为本项目的主要物业形式;*;14万的建面是不是全部都要做商业？是不是要增加一点其他物业？区域内能支撑多大体量的商业？哪种方式风险最小利润最大？;计算过程;坪效法判断，本项目商业体量的合理范围为7-19万平米; 由于本项目地块有35%-40%建筑密度控制规范 测算在控规下的利润给出最佳建议;商业价值随着楼层向上或者向下的增加而衰减，且弹性幅度大，本案街铺楼层数将不超过三层;15号地块为外街按3层计算，14号地块为内街按2层计算，并配以主力店，商业总建面为9.64万平米，所得净利润为5.83亿元;按商业总建面为9.64万平米，并配以最多3.36万平米住宅，总建面为133000，容积率为1.45，所得净利润为6.29亿元;方案对比;商业形式确定：规划成什么形式最容易销售，售价最高？ 投资客关注点：根据投资客特点，制定本项目策略;临汾市场上投资客分为成长型、稳健型、资产转移型三类，根据客户特点及市场因素，确定本项目主力客户为稳健型投资客;稳健型投资客，投资产品以街铺为主，投资关注重点为地段及人流量、未来经营预期;街铺为投资客偏好的产品形式，其售价为内铺的2-3倍，产品价值更高;对比投资者预期及市场销售水平，街铺为最佳选择，本项目整体设计考虑街铺最大化;投资产品 关注要素 代表人群;投资者阶段判断发现临汾投资客正在由初级只关注地段和人流量向中级发展，开始关注经营预期，排除地段上的先天不足，可通过两大方式增大对投资客的吸引：增大人流量及提高经营预期;Q1: 寻找人流量最大的商业类型，判断本项目的机会？;依托资源;依托资源;;主要经营中低档次服装、小百货商品，经营状况良好，但由于交通动线和空间布局不合理存在诸多隐患，购物环境较为恶劣;客户以中低端为主，客户普遍认为批零市场虽然商品较为丰富，但购物环境较为恶劣，商品质量较差;批零市场现状环境极为恶劣，有极大的提升改造空间，但后续升级产品供应可见，且体量较大;区位;1号楼 基本售完;重点项目 锦悦城;锦悦城在购物环境、规划形式上对现有批零市场进行了升级，由于其体量及与项目的位置关系，如果锦悦城经营成功，项目需升级为总批市场方能与其竞争;名称;条件 分析;锦悦城由于开发商无经