2010年房地产估价师《房地产估价理论和方法》重点预习.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉成本法的含义； 2．熟悉成本法的理论依据； 3．掌握成本法适用的估价对象和条件； 4．熟悉成本法估价的操作步骤； 5．掌握房地产价格构成； 6．掌握成本法的基本公式； 7．熟悉重新购建价格的含义； 8．熟悉重新购建价格的求取思路； 9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11．掌握建筑物折旧的求取； 12．了解房屋完损等级评定的有关规定； 13．熟悉房屋折旧的有关规定。 二、内容讲解 第八章　成本法及其运用 第五节　建筑物折旧的求取 （三）分解法 分解法（breakdown method）是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧的最详细、最复杂的一种方法，其求取建筑物折旧的思路可见图8-3。分解法认为，建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干个组成部分，并应根据其各自的特点分别采用适当的方法来求取。 分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。这是先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。这是先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。这是先把外部折旧分为不同情况，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物的折旧总额。这是把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加得到建筑物的折旧总额。 1．物质折旧的求取方法来源：建设工程教育网 物质折旧的求取过程和方法如下： （1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或者等于修复所能带来的房地产价值增值额的，是可修复的，即： 修复的必要费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值 反之，是不可修复的。 （2）对于可修复项目，估算在估价时点的修复费用作为折旧额。 （3）对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，例如，基础、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。 短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费用、安装费用等之和）、年龄、寿命或剩余使用寿命，利用年限法计算其折旧额。 长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价来源：建设工程教育网格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年限法计算其折旧额。 （4）把可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。 例[8-7］某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 2．功能折旧的求取方法 功能折旧的求取过程和方法如下： （1）把功能折旧分成功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧三类，可分别简称为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。 （2）功能缺乏折旧的求取。把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏引起的折旧和不可修复的功能缺乏引起的折旧。对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（以下简称单独增加功能费用）；②估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用（以下简称随同增加来源：建设工程教育网功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。 [8-8]某幢应有电梯而没有电梯的办公楼