2第二章 房地产估价概论.pptx

第二章 房地产估价概论;;;4;5;6;;（一）专业估价存在的基本前提 （二）房地产需要专业估价 （三）房地产估价在估价行业中占主体地位;（一）房地产管理的工作需要 （二）房地产交易的需要 （三）房地产抵押和典当的需要 （四）房地产保险业务的需要 （五）房地产税收的需要 （六）征收房地产补偿的需要 （七）房地产拆迁补偿的需要 （八）处理房地产纠纷的需要 （九）合资、合营、合作、企业兼并、企业承包经营等的需要 （十）房地产估价复核或鉴定;;1）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 ——价值与价格的区别 　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心；价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实 ——两者关系 　　 理论上，价值决定价格 　　 估价上，从价格来推导出价值;2）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 估价和定价的关系（谋和断的关系、参谋与决策） 房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来 价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值;3）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 估价结果是专业意见，而不是价格保证，但是估价师对自己的专业意见要承担法律责任 估价专业意见分类 咨询性或参考性意见——为委托人自己使用而提供的估价， 属私人产品 鉴证性或证据性意见——为第三方使用而提供的估价， 属公共产品（承担的法律责任更大） ;4）房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内 对估价准确性的认识（5点） ① 由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只 能得出近拟的评估价值（估价不可避免） ② 所有的估价都会有误差： 评估价值＝真实价值＋误差 ③ 估价的允许误差较大（10%~20%） ;④ 判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与 合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点 下的重新估价结果进行比较 ⑤ 一般不会重新评估来确定误差，而是通过考察估价师和估 价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失 误来间接地对其估价结果肯定或否定 　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等，我国包括① 房地产估价规范② 城市房屋扩迁估价指导意见③ 房地产抵押估价指导意见等 ;5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术 影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化； 　 必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于综合判断艺术水平； 估价师的实践经验很重要，一般要求估价师有一定年限以上的估价实践经验。;;1）【判断题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 （ 　） ;2）【判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ 　） 3）【单选题】房地产估价从某种意义上讲是（ 　）房地产的价值。 A．发明 B．发现 C．创造 D．确定;4）【单选题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ 　）。 A．掌握的有关信息不同 B．作出的估价师声明不同 C．估价对象状况不同 D．委托人不同 5）【判断题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （ 　）