房地产经营管理(房地产经营学).docVIP

第一章 经营定义商品生产者以市场喂对象，以商品生产和商品交换喂手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。 管理的目的在于提高劳动作业效率。经营的目的在于最求更高的经济效益。 经营管理职能包括战略职能、决策职能、开发职能、公共关系职能。 决策是对未来客观实践的方向、目标、原则和方法所作的决定。 经营思想是指企业在整个生产经营活动中的指导思想，也是企业制定经营战略，确定经营目标，进行经营决策，组织、指挥、协调、控制生产经营活动，进行经营分析的指导思想。 竞争即是一种促进企业发展的经济手段，也是一种发挥企业主动性与创造性的外部压力。 竞争有利于社会主义生产经济① 有利于促进企业不断改进技术条件，提高劳动生产率，从而推动社会生产力的发展②有利于促使企业不断改善生产条件，提高产品质量③有利于促使企业不断强化内部管理，降低成本消耗，提高经济效益④有利于促使企业增强服务观念，改善服务质量⑤有利于促使企业重视社会效益与环境效益，注重企业形象⑥有利于促使社会资源的合理分配，从而提高社会的效益水平⑦有利于促使企业重视人才引进和人才培养，形成尊重人才，教育人才的良好社会风尚 经营目标是指企业在一定时期内，从事生产经营活动要求达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据与归属。 经营目标的作用①经营目标形成了企业经营管理活动的中心②经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准③经营目标的制订和推行是强化企业经营管理，提高经济效益的手段④经营目标是企业利益的集中体现 经营目标制订的原则①以经济效益喂中心的原则②适度超前，实事求是，量力而行原则③形象具体，尽可能数量化原则④实物形态指标与价值形态指标相结合的原则 经营方针指导企业生产经营活动的行动纲领，是指为贯彻企业的经营思想，实现企业的经营目标而确立的基本原则。 房地产经营的特点①房地产商品价格昂贵②房地产商品不可移动③有些房地产商品，其使用权和所有权是分离的④一般商品的交换对象不受限制，而房地产商品交易要受到种种限制⑤一般商品出售后的用途是不加限制的，房地产商品往往规定有严格的使用性质⑥房地产商品交易涉及许多复杂的产权关系，往往是依赖律师进行⑦房地产交易除了一般的使用目的外，还带有保值甚至投机的因素⑧由于地产市场实际上是政府垄断市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供应关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。 房地产环境是经营者拟经营的项目在投资建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。 风险基本特征客观性、偶然性、相对性、可测可控性、风险与效益共生性 房地产经营风险是指由于随机因素引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异 风险分析方法①盈亏分析②敏感度分析③概率分析 第二章 七通一平通水道、通煤气、通讯、通地下管道、通电力供应、通污水处理、通道路、土地平整 房地产交易是指房地产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动 房屋销售是指房地产所有人将房屋作为商品卖给购买者，房屋所有权归购买者的一种交易 房屋租赁是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为 房屋抵押是指房地产抵押人以房屋所有权与土地使用权的契约作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息 房地产典当是指产权所有人，或者称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定的期限交给承典人，使出典人获得一笔货款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权 房屋交换是指房屋使用人之间，根据各自需要，按照有关法规，以房屋互换为主、货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为 房地产入股是指房地产作为资本，与其他人合资合作参与其他经营活动 住宅区管理原则①服务第一、方便群众的原则②统一经营、综合管理的原则③企业化经营、独立核算的原则④专业管理与群众管理相结合的原则⑤产权与经营权分离的原则 住宅区管理模式①开发公司管理型②“三结合”管理型③街道办事处管理型④物业管理型 “三结合”管理型由开发公司、街道办事处、居民代表三方组成新村管理委员会，实行“三结合”管理模式。其最大的优点是发挥了区、街行政机构的行政管理优势和开发公司的经营管理优势 土地使用权转让的条件①只有国家出让的土地使用权才能转让②只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让③土地使用权转让应当签订合同④土地使用权转让必须办理过户登记手续 土地使用权转让的原则①“认地不认人”的原则②房地产不可分的原则③房地产效益不可损的原则 现货买卖是指房地产企业将现成的、能立即交付使用的房产投放市场，买方一次性付清房屋价款，或按合同规定付清首期应付款项后，即可入住使用 期货买卖是指房地产企业的房屋尚在建造过程中，购买者求购心切，发展商也为了加速资金周转，于是双方愿意先行签订房屋买卖合同 房屋租赁与房