美国REITs剖析.docVIP

[摘要]：房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展 REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。 房地产证券化起源于美国，美国是全球最早发展 REITs 的地方，也是全球发展最成熟的市场。 在美国，对 REITs 的定义是：REITs 是一家公司，拥有并 (在大多数案例中) 营运带来收益的房地产，例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。有些 REITs 也从事房地产融资。很多 REITs 的股份都在主要的股市中自由进行交易。若要取得 REITs 资格，公司必须每年将至少 90%的应纳税收入分配给股东。取得 REITs 资格的公司可以从企业应纳税收入扣除付给股东的股息。因此，大多数的 REITs 将至少 100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业税。股东要按收到的股息和资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求 REITs 缴纳州所得税。除了合股经营外，REITs 和大多数的企业一样，无法将税收损失转移给投资人。 美国拥有目前全世界最发达的房地产投资信托基金（REITs）市场，根据美国国家房地产投资信托基金基金协会（NationAssociation of Real Estate Investment Trusts，简称 NAREIT）统计，至 2005 年底为止，向美国证券及交易委员会 (SEC) 注册的 REITs 有 197 只，它们都在美国主要股票交易所挂牌上市：纽约证券交易所（New York Stock Exchange ）169 只；美国证券交易所（American Stock Exchange）20 只；Nasdaq 交易所（Nasdaq NationalMarket System）8 只。这些登记上市的 REITs 总资产超过 4 千亿美元。已在 SEC 注册的 REITs 约有 20 家未上市交易。大约有 800 家 REITs 尚未向 SEC 注册，也不在证交所交易。 在美国房地产投资信托基金市场逐步发展的同时，房地产投资信托基金这种投资工具的优势也开始在全球范围内得到确认。 美国房地产投资信托基金（REITs）的构想来自于共同基金（Mutual Fund），其运作的基本内涵是由受托机构向投资人募集资金，成立房地产投资信托基金，然后用以投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券、或其它主管机构核准投资的标的。同时发行房地产投资信托基金受益证券，以明确投资人对于信托财产的权利，REITs 所得到的利益由全体受益人依照房地产投资信托基金契约的约定共享。因此，REITs 的投资人涵盖机构投资人与小额投资人。投资人之所以会选择 REITs ，是因为高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。再者 REITs 可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人和一般小额投资人的需求。在美国，房地产证券化商品已被投资者视为在股票、债券、现金之外的第四类资产，增加资产配置的多样性，分散投资风险。在 2005 年美国国会已经通过法案，将 REITs 产品推荐为企业年金、社会保障基金、退休基金、保险基金的投资产品。 1.美国 REITs 的历史演变 REITs 首先立法于 1960 年美国国内税收法规（Internal Revenue Code），同年美国国会通过房地产投资信托基金（REITs）法案（Real EstateInvestment Trust Act）是这项制度建立的开端。 1960 年以后，房地产投资信托基金在美国开始蓬勃发展起来。此后，经过多次起伏和政策调整，房地产投资信托基金在美国终于发展到今天的水平。 （1） 1960~1967 年发展期 美国于 1960 年国会通过房地产投资信托基金法案（Real EstateInvestment Trusts），此法的目的在于汇集多数投资人的资金运用于较大的收益型商业房地产计划。初期法令上只允许权益型房地产投资信托基金（Equity REITs ）的设立。在同一年通过的税捐稽征法（the Internal Revenue Code of 1960），则赋予 REITs 税赋优惠，推动 REITs 的发展。由于当时的法律禁止房地产投资信托基金直接经营或者管理房地产，而通过第三方的经营管理来获利的努力又不甚有效；同时，以有限合伙方式获得的税收利益还要高于房地产投资信托基金基金，因此，早期的房地产投资信托基金基金发展比较缓慢。 （2） 1968~1974 年成长期 1967 年开放抵押权型房地产投资信托基金（Mortgage REITs ），于是 1968 年到 1974 年银行利率管制时期 REITs 达到发展巅峰。当时因当时法令对银行存款利率设定上限、而有价证券的收益率不受利率管制的限制，因而发生大众资金大幅流向证券市场的逆中介（Disintermedi