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商品房预售过程中有关问题的解答2012-09-10 　商品房预售过程中有关问题的解答（针对购房者方面）一、怎样识别楼盘是否是合法销售的商品房答：购房时应仔细查看开发商售房公示栏中相关的房地产开发资质和销售许可证明：《企业法人营业执照》、《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》。开发商在未取得预售许可前，不得以认购、预订、排号、发贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定（订）金、预购款等性质费用。特别提醒购房者“小产权房”不受法律保护。二、怎样选择和购买商品房答：首先，要“量力而行”，避免在与开发商签订《认（定）购协议》后，因无法按期办结银行贷款按揭手续而违约，购房者已支付的定金可能被开发商不予退还。其次，要对自身想购买的楼盘相关信息做到心中有数，购房者可通过绵阳市商品房网签合同系统、即 “中国科技城绵阳房地产信息”（ 10:9080/fcxx/index.do）事先查询我市全部可预售或在售楼盘信息，包括开发商基础信息、预售许可证号、楼盘位置、规划设计效果图、价格、套数、合同样本，以及具体房间的楼层、面积、户型图、销售状态（可售、非售、拟定合同、已售、查封、发证）等，按照相关规定，开发商现场公示的上述信息应当与其一致。再就是要通过网络等途径对楼盘周边现有的城市规划、交通状况、公共服务设施等情况进行了解，必要时，可实地走访查看。三、《售楼书》有没有法律效力？如何确定《售楼书》内容对开发商的约束力答：《售楼书》主要做销售宣传用，不具有法律效力。为了避免交房时可能产生的纠纷，建议购房者与开发商协商将《售楼书》或其他广告中承诺的有关内容写进《商品房买卖合同》。只有在房地产开发企业取得《商品房预售许可证》之后，买卖双方协商并签订《商品房买卖合同》才会有效。四、如何理解认购书中的定金和订金答：特别要提醒购房者在签订认购书时注意“定金”和“订金”的区别。“定金”是法律概念，其目的是在于对《商品房买卖合同》的成立或履行起担保作用，并有法定的定金规则，即给付定金的一方不履行合同义务，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行义务，则应该双倍返还定金。而“订金”在法律上是不明确的，现在一般被视为预付款。没有取得《商品房预售许可证》的商品房，不得签订认购书的，即使要签也不能涉及定金（订金）、预付款等变相预售的内容。五、《商品房买卖合同》签订中应该注意那些问题答：一是开发商必须是通过网上销售平台签订的《商品房买卖合同》标准格式文本，并且由购房者设置密码，网上提交备案后才能生效二是在与开发商签订《商品房买卖合同》时，特别是开发商提供的补充合同条款文本应有工商机关审查的备案证明。三是在与开发商签订《商品房买卖合同》时，一定要仔细查看合同附件是否齐备。对于合同中《房屋平面图及整个楼栋位置图》、《建设工程规划图》，要与开发商提供的户型、朝向、结构、布局、尺寸等宣传资料等进行仔细核对。六、开发商确定的价格是否合理的问题答：普通商品房不属于政府定价，其销售价格是由双方共同平等自由议定。买卖双方在交易时对交易的对象、价格等是经过充分了解、认知、谈判、协商后，双方自愿达成的合意。一经签订，双方必须严格遵守，发生纠纷双方必须依据合同的约定来解决。七、如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”答：《商品房买卖合同》中约定的不可抗力条款一般是指如战争、动乱、国家禁令等社会原因或如地震、海啸、台风、火灾、水灾等自然灾害，不能随意扩大解释不可抗力。八、商品房交付使用条件有哪些答：一是商品房经过竣工验收合格；二是满足商品房买卖双方签订的《商品房买卖合同》中的相关约定条件。九、购房者应该如何接收开发商交付的房屋答：1、审查交房相关证件。商品房项目竣工交付使用行为应依据商品房买卖双方签订的《商品房买卖合同》中的相关约定进行，主要包括：住宅使用说明书、住宅质量保证书、《建设工程规划验收合格证》和房屋面积实测报告等。2、审查房屋的实体。一是要看房屋户型、朝向、尺寸、布局、结构等是否与合同约定一致；二是看阴阳角是否横平竖直，墙、地、顶平面有无开裂、空鼓、起泡等质量缺陷，水、电、气是否符合合同要求，门窗开启是否平滑流畅。如果有质量缺陷问题，应要求开发商进行维修，维修后再重新验房。3.购房者接收房屋。开发商将钥匙交给购房者，标志房屋开始交付使用。如出现火灾、地震等造成房屋毁损、灭失的风险至此均由购房者承担。4.房屋价款结算。双方根据《商品房买卖合同》约定的面积差异结算办法来结算房款。5、物业费、维修基金的缴纳。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费，其缴费标准和缴纳时限由双方合同约定。公共维修基金是为房屋公共部位和公用设施进行大、中修