南京房产律师：南京中级法院2手房买卖纠纷典型问题裁判观点.docxVIP

南京中级法院二手房买卖纠纷典型问题裁判观点 作者：李本虎律师，中银（南京）律师事务所 1、仅有交易登记申请书上本人签字，房地产买卖契约非本人签字情况下房屋买卖效力认定 裁判观点：根据原审期间所作鉴定，《房地产买卖契约》及附件上“方国桢”的签名虽非方国桢本人所写，但《南京市房产产权交易登记申请书》上“方国桢”的签名系其本人所签，上诉人亦认可方国桢曾在《南京市房产产权交易登记申请书》上签字。根据本院向相关部门调查了解的情况，《南京市房产产权交易登记申请书》需要交易双方到房产管理部门现场签字提交。案涉《南京市房产产权交易登记申请书》上有方国桢本人的真实签字，证明方国桢与程美德共同到房产管理部门办理了涉案房屋的交易过户手续，现上诉人没有证据证明方国桢在交易过户手续完成前予以了撤回。综合本案相关证据，本院确认《房地产买卖契约》是方国桢真实意思。 2、夫妻一方未经另一方同意将登记在自己名下的共有房产出让属于无效 裁判观点：徐奋于2001年9月3日购买位于南京市江宁经济技术开发区高湖路68号东恒花园枫园G-01室房屋，并于2004年1月17日取得该房屋所有权证，因徐奋与蒋绮雯于1993年12月10日结婚，该房屋系在徐奋与蒋绮雯婚姻关系存续期间所购买，因此该房屋属于徐奋与蒋绮雯的夫妻共同财产。徐奋将涉案房屋转让给两上诉人，案涉房屋转让时未告知蒋绮雯，两上诉人亦未支付房屋价款，因此两上诉人购买涉案房屋并非善意，两上诉人和徐奋买卖房屋行为损害了蒋绮雯的合法权益，依法应属无效。 3、未领取涉案房屋的权属证书，并不影响房屋转让合同的效力 裁判观点：上诉人李莹与被上诉人许容华、张金山签订的《住房买卖契约》不违反法律、行政法规的禁止性规定，为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均受该合同的约束。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，并非原审判决认定的导致房屋买卖合同无效的禁止性法律规定。本案所涉房屋并非法律、行政法规规定禁止转让的非法建筑，许容华至今未领取涉案房屋的权属证书，并不影响房屋转让合同的效力，原审判决认定《住房买卖契约》无效错误。 4、房屋买卖合同签约时无书面委托书情况下合同效力的认定 裁判观点：本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。赵树伟上诉主张，郑文雅在一审诉讼过程中提交的所谓“委托书”是补签的，即使该委托书真实，在签约时没有出具，涉案合同也属于效力待定合同，已由其依法撤销。对此本院认为，郑寿保在签约时虽未出具书面委托书，但表明了其代理人身份并出示了房屋产权证、户口簿，赵树伟在此情况下与郑寿保签约，并于签约当日出具欠条明确“赵树伟欠郑文雅人民币贰万元整(￥20000)该款项为出售位于六合区大厂健民路365号天玑苑某幢某单元1106室房屋的购房定金”。可见，签约时赵树伟对于郑寿保作为郑文雅代理人的身份系明知且认可的。本案中，郑文雅已确认郑寿保系受其委托出售涉案房屋，郑寿保也实际接受了郑文雅的委托处理涉案房屋的出售事宜，双方间即形成委托代理关系，涉案交易中，郑寿保亦不存在超越代理权限的行为，故郑寿保以郑文雅名义与赵树伟于2015年3月16日签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示且不违反法律法规的禁止性强制规定，合法有效。 5、受托人未经委托人同意以明显低于市场价格出售房屋属于无权代理，房屋买卖合同对委托人不产生法律效力 裁判观点：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务;第四百零一条的规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况;委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。本案中，贺俊接受王德俊的委托出售房屋，其并未向法庭提供证据证明其在售房之前或之时就房屋出售价格得到王德俊的同意或认可，而经本院司法评估确认案涉房屋在贺俊与方毅交易时价值达54.17万元，相比贺俊与方毅之间约定的37万元的交易价格，贺俊行使代理权显然损害了王德俊的利益，故应认定贺俊以37万元价格出售案涉房屋超越了代理权限，且王德俊未予追认，故贺俊以王德俊名义与方毅签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》对王德俊不产生法律效力。案涉房屋由王德俊使用至今，方毅并未提供证据证明其购买案涉房屋前曾到现场看过房，且方毅与贺俊签订的《南京市江宁区房地产买卖契约》中除房屋价款37万元一次性付款外，对房屋买卖交易中的房屋交付及办理过户手续等重要事项均无约定，与正常房屋交易相比，明显不合常理;而二手房销售价格具有一定的市场透明度，案涉房屋交易价格明显低于市场价，方毅并就此未向法庭说明理由，故方毅购买案涉房屋不能构成善意，其认为贺俊持