200703住房问题中国房地产—必威体育精装版热点—2007.06.07.docVIP

对我国当前住房问题和住房价格问题的思考 刘洪玉，清华大学房地产研究所 实现住房商品化，是过去20多年来我国住房制度改革的目标。推进住房分配货币化，构建多层次的住房供应体系，培育和规范住房交易市场，发展住房金融，是实现这个改革目标的重要手段。20多年后的今天，我国城镇居民住房条件得到了极大的改善，住房商品化水平也提高到了前所未有的高度，住房制度改革取得了巨大的成就。 然而，住房问题仍然是社会舆论关注的焦点。政府从2003年以来一直在对住房市场上的总量、结构、价格和市场秩序进行干预和调控，采用了土地、金融、税收和行政等各种可能的干预手段，但城市居民对住房问题的满意度仍然没有显著改善。问题到底出在哪里？解决住房问题的出路如何？本文将进行初步探讨。 一、当前住房问题产生的原因分析 1、对住房和住房问题的特殊性认识不足 住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性，同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性、是生活必需品等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。 对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区别。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调发展。 在市场经济条件下，住房又具有商品属性，是每个居民都希望拥有住房资产。美国2006年2季度末的约66万亿美元家庭资产中，住房资产为20万亿美元，是所有家庭资产类型中占比最大的一项 。 住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满足社会的理想目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供给的干预，来保证全体居民都有机会获取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。 2、对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识 快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力，如何城市都不可能无限制扩张，城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。但在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实，使得住房价格成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。 从表1中显示的数据中可以看出，许多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流动，使非本市居民购买住房的比例超过了1/3。由于有能力和条件流动的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在一定程度上推高了目标城市的平均房价。 表1 2006年部分城市商品住宅销售对象统计 城市名称 本市户籍人员购买 外地人员购买 境外人员购买 面积占比(%) 套数占比(%) 平均价格 (元/平方米) 面积占比(%) 套数占比(%) 平均价格 (元/平方米) 面积占比(%) 套数占比(%) 平均价格 (元/平方米) 北京 63.51 61.68 7618 34.15 36.75 8435 2.34 1.57 13278 上海 80.49 83.67 6441 14.17 12.86 11236 5.34 3.47 17808 深圳 12.73 12.07 8985 82.69 83.81 10981 4.58 4.12 12881 杭州 85.10 86.89 7759 14.48 12.8 9954 0.42 0.31 12306 广州 55.00 57.00 6093 38.70 37.09 7477 6.30 5.91 8866 大连 74.01 73.12 5492 25.28 26.29 6156 0.71 0.59 8710 厦门 43.15 41.06 6578 52.14 55.13 6825 4.71 3.81 8124 郑州 47.33 45.66 2856 52.65 54.32 3381 0.02 0.02 3937 三亚 83.91 85.97 3607 13.08 11.48 5354 3.01 2.55 8582 重庆 90.83 91.19 2689 8.62 8.29 2776 0.55 0.52 3103 乌鲁木齐 23.08 22.56 2239 76.8