20160720_房产投资的策略和逻辑汇编.pptxVIP

李玉勇 2016年7月 房产投资的逻辑和策略 城市群是世界城镇化的主流空间形态 20世纪80年代以来，伴随信息化和经济全球化的发展，城市群已经成为世界城市化的主流趋势 在中国，受技术革新、要素流动和产业更新换代等因素影响，区域经济也正由传统的省域经济与行政区经济向城市群经济转变，城市群已经成为中国区域发展的主要空间形态 据不完全统计，2012年中国城市群总面积占全国的25%，却集中了全国62%的总人口、80%的经济总量、70%的固定资产投资、76%的社会消费品零售总额、85%的高等学校在校学生、98%的外资 中国坚持“两横三纵”的战略格局，并在实践中优化调整 建立“两横三纵”城市化战略格局 其中，“两横”是陇海亚欧大陆桥和长江沿线，“三纵”是沿海、京广和包昆通道沿线，将这些城市群串接起来。 沿着“两横三纵”，将全国主体功能区规划为21个主要城市化地区 不断优化调整“两横三纵”城市化战略格局 2013年12月12-13日，北京，中央城镇化工作会议 《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》 加快城市群建设发展，优化提升东部地区城市群，培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州—西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极。 必威体育精装版规划的城市群中，五个国家级城市群经济总量占六成 五大国家级城市群的核心城市近年来承载了大部分人口流入 1 高度集中在三大都市圈 人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈占8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。 长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人 珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人 渤海湾北京+天津=流入684万人 2 非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市 流入人口超过100万的城市中只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈 3 其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞 人口流入呈现三个规律 未来随着政策倾斜，经济和人口将进一步向五大城市群集中 【京津都会圈】 根据政府的规划，到2020年，北京地铁将拥有30条线路，总长1050公里；天津将有14条线路，总长513公里。两地轨道交通连接起来将有1563公里。 【沪宁杭都会圈】 2020年，上海将拥有21条线路，总里程800公里；杭州10条线路，375公里；南京9条线路，300公里；苏州7条线路，282公里；无锡4条线路，105公里；常州4条线路，132公里；宁波5条线路，173公里。七大城市合计2167公里。 【广深都会圈】 2020年，广州将拥有15条线路，总里程558公里；深圳11条线路，434公里；东莞4条线路，218公里；佛山3条线路，155公里。4大城市合计1365公里。 【五大枢纽城市】（长江中游城市群和成渝城市群） 成都，2020年将拥有13条地铁线路，总里程500公里；重庆，18条线路，820公里；武汉，17条线路，400公里；郑州，5条线路，167公里；厦门，4条线路，137公里。5大城市合计2024公里 中国目前地铁运营里程2764公里，至2020年规划修建7300公里，合计将拥有10064公里地铁里程。而三大都市圈+五大枢纽城市合计拥有的地铁里程数将达到7119公里，占总里程数的70% 到2020年，生活在3大都市圈+五大枢纽城市的中国人将达到2.5亿 到2050年，生活在这些地方的人口将达到5亿 而那时候，人口经历萎缩之后的中国，或许将只有10亿人 相对应的，生活在三线及以下中小城镇和农村的人口，将会从目前的11亿，缓慢下降到2050年的5亿人左右 因此，提前布局五大城市群中心及卫星城市将是最佳选择 因此，可以判断：中国房地产下一波热点五大城市群的中心城市及卫星城市，具体如下： 综上，尽快到五大城市群的中心城市及卫星城市购房将是明智的选择 1、已经成型的城市群中的价值洼地 2、已经成型的城市群中自然环境优越/稀缺的郊区 3、已经成型的城市群中的卫星城，即1.5线城市 4、未来可能成型的城市群中的中心区和次中心区