新政之下,商业地产路何去何从——张华军0518.docVIP

新政之下，商业地产发展之路何去何从 文/张华军 背景：新政之下，住宅、商业冰火两重天 从20无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，新政对于住宅市场的打击程度都堪称史无前例楼市市场观望情绪开始加重。凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商逆市纷纷开始抄底商业地产品牌房产商“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注商住倒挂现象即将消失商业地产春5月17日，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被媒体称为“新国六条”。内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面，紧随其后的核心细则规定，。 反弹的契机出现了，国六条对住宅的限制，对商业地产来说，是极大的利好，此消彼涨，商业地产强势反弹的良机已到不少商业地产开发商瞄准了这次反弹的商机，迅速启动项目，招兵买马， 通过对06年5月政策利好的分析看出，中国商业地产在经历95年—05年的过度开发炒作后，商业地产元气大伤。从03年开始，全国的商业地产呈下滑趋势，而住宅市场则一路高歌猛进，直到05、06年政府出台相关政策调控住宅市场，而商业地产又不在调控之列，顿时很多专家学者竞相发言说：“商业地产春天来临”。然而回顾以下近几年的商业地产市场，我们可以看到，中国各大城市的商业地产并未因为当时的一个所谓的政策机会得到怎样的发展，商业地产市场一直都处于沉寂状态。 对于目前这次史无前例的住宅政策严打，是不是意味着对商业地产凸显商机呢！在通过对最近出台的17项新政的逐条解读和对近几年的市场分析，我们认为在新政之下，针对商业地产再发展可以从以下几个角度去认识： 机会论：商业地产抄底正当时 开发商摩拳擦掌。近几年商业地产被强势发展的住宅市场以绝对的姿态压倒，被行业和社会冷落。当然也不乏专家学者发出重新重视商业地产的呼声，但始终受中国商业地产发展瓶颈的限制，一直未能得到真正的重视。在这次新政之后，业界以实际行动来证明了地产行业对商业地产的重新重视。比如大量的资金染指商业地产，比如保利、华润、中粮重新调整商业地产发展战略，在一定程度上这对商业地产行业形成一定的发展机会。只是这种机会需要细分、需要正确对待，并通过对接专业的商业地产开发技术和人才，才能使这种机会得以良性的被利用。 投资者跃跃欲试。在目前新政之下住宅受打压，一定程度上会促进商业地产的销售投资市场。在新政出台后，购买第二套住宅和购买商铺在首期款和利率上均是一致的这样，在同等条件下，商铺高回报的特点就得到了凸显与此同时，商铺价格也将会迎来新一轮的补涨相比之下，2009年商铺价格，掩盖在住宅疯狂上涨的态势下，投资市场出现了商住倒挂现象。近出台的政策主要是针对住宅投资市场，特别是要遏止投资和投机性住宅买卖，而商铺基本上不会受到调控的遏制随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺将会，最终回归商铺与住宅价格的合理比例关系。基于相对稳妥的楼市仍是大家的投资首选，因此投资客在手中资金没少但又不了住宅的前提下，很可能会考虑投资商业地产。凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商逆市纷纷开始商业地产保利房地产营销总监胡在新表示，保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保守估计总市场价值超过150亿元，未来年租金可超10亿元在未来的3年内，保利地产持有的商用物业面积将增加到300万平方米，到2012年目标是商业地产方面的投资要占总投资额的30%，并持有部分核心地段的高品质物业，并宣布其商业地产的比例将达到总资产配置的20％左右“相信五六年后，在资产比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右，甚至会高一点。”大连万达更是全力开发国内20多个商业地产项目，加紧建设广州白云新城的万达广场。地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然趋势，左手，右手商业将是一个良好的模式纵观1997年的亚洲金融危机，香港的房地产业由于持有优质物业而无一破产在去年的全球金融危机袭击下，不少内地房地产业遭受资金链断裂的危机，看到了商业地产靠稳定的租金和物业升值能够规避风险的优势做配套商业项目的增加，专业要求越来越高必须商业地产规模化的发展道路 　　国家在商业地产的调控力度不大，不断出台拉动内需的政策房地产商对未来商业地产的发展前景非常看好这也目前出现商业地产发展潮的，房地产商要进入商业地产不能只是做投机，而是应该做好战略投资，这意味着要在人才和资金上做足工夫。商业地产占有资金时间长，在众多竞争者进入后也面临如何建立核心竞争力的问题，否则很难成功。此次二套房的首付比例提高到50%以后，商铺写字楼所需要的自有资金就显得差别不大了 1