新政下房企面临的三法律纠纷与规避.docxVIP

新政下房企面临的三类法律纠纷与规避2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》，通知发出后第二天，全国许多城市出现了大量炒房投资者疯狂抛盘的现象，因而其被媒体解读为精准掐住疯狂楼市七寸的“新国十条”。其主要的内容可以归结为4个方面：一是实行区别更大的信贷政策，主要是第二套房需贷款的其首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二是遏制城市炒房者，特别是一线城市的外地炒房者，《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。三是物业税或住房保有税渐行渐近，《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。四是问责制强化执行力。《通知》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。此次中央政府对房地产的调控，被媒体称为史上“最严厉的调控”，致使对房地产看空的人士也越来越多，面对国务院新一轮的强力政策调控，房地产企业可以会面临一些新的法律纠纷，一些原来并不明显的、零星出现的法律纠纷也会显现出来，在此，笔者根据自己的执业经验，总结出三类由于调控政策出台之后可能突显的法律纠纷，以各位读者进行交流：一、房价或进入下降通道，退房问题突显对于购房人退房问题，房地产开发企业首先应注意法律、法规的规定，特别是最高人民法院的明确的司法解释。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买方可以解除购房合同的情形主要有：买卖合同的出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给他人的，隐瞒未取得预售许可证的事实的，房屋主体结构质量不合格的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，面积误差比绝对值超出３％的，迟延交房经催告后三个月内仍未履行的，出卖人的原因导致期限届满后超过一年仍无法办证的，因卖方原因或不可归责事由未能订立贷款合同导致买卖合同不能继续履行的。除了法律规定购房人可以退房的情况，各地的示范文本对此也有所约定，参考2006年版《深圳市房地产买卖合同》，各地的地方示范文本大同小异，有八种买方可以解除合同的情形。一是：卖方如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买方，逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同（第十二条）；二是交付的本房地产的装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理；三是：卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，买方按照本合同第十二条的约定主张权利；四是：因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同；五是套内建筑面积在300平方米以下的，差异值在±３%以上的，买方有权解除合同；六是：本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；七是：卖方未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。第二十条约定，卖方保证第三人不得向买方主张对本房地产的任何权利。由于卖方的原因造成买方无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，买方有权解除本合同；八是：如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。针对上述司法解释规定的和合同可能约定的退房情况，房地产开发企业应做好以下几方面的工作，以减少退房、特别是大面积退房情况的出现。一是要对有可能退房情况的楼盘，及时作出有效反映。对待业主退房，房地产开发企业普遍经验不足，往往不能及时作出正确反应，某种程度上增加了最终退房的几率，往往导致双输。一些有经验的房地产开发企业通过与业主协商，进行装修补偿、减免物业费、提高小区配套设施投入、处理好与媒体的关系等多种措施，化解退房纠纷；二是提高小业主退房的成本和门槛，这是房地产开发企业在合同补充条款中