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物业管理 主讲：张云  第一节 物业管理的基本概念 物业组成部分 物业的分类 二 物业管理 （一）物业管理的含义 物业管理是指物业服务企业接受业主的委托，依照物业服务合同的约定，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套、设施设备及场地进行专业化维修、养护和管理，以及维护房屋相关区域内的道路安全、消防安全、环境卫生和秩序活动，并向物业所有人和使用人提供多方面，综合性的有偿服务。 理解物业管理，应把握以下几点： 1.物业管理的策划阶段 （1）早期介入 含义：物业服务企业在接管物业之前，就参物业的项目决策，可行性研究等，从业主和物业使用人的角度提出意见和建议，方便日后的管理。 作用：完善物业的规划设计和使用功能； 更好的监理建筑施工质量；为验收接管打下基础。 （2）制定物业管理方案 开发商可自行制定物业管理方案，也可聘请物业服务企业代为制定。 主要是确定物业管理档次，收费标准 （3）选聘或组建物业服务企业 2.物业管理的前期准备阶段 物业服务企业内部机构设置与拟定人员 编制 物业服务人员的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的介入 3.物业管理的启动阶段 （1）物业的接管验收； （2）用户入住； （3）产权备案和档案资料的建立； （4）首次业主大会的召开和业主委员会的成立 4.物业管理的日常运作阶段 接管验收与竣工验收的区别： 验收的目的不同 　　接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。 验收条件不同 　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。 交接对象不同 　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。? 第二节 物业管理的起源和发展 一、国际物业管理的起源和发展 最早起源于19世纪60年代的英国（奥克维亚.希尔）。 真正获得发展是在十九世纪末的美国。 二、中国物业管理的产生和发展 20世纪20年代初到30年代末，在我国上海，天津，广州出现10层以上建筑，使得一些代理经营，清洁卫生和服务管理等经营性的专业公司开始产生。 1949年新中国成立后，房产转为国有，物业管理处于休眠状态。 20世纪80年代初，随着经济和住房制度的改革，房地产业蓬勃发展，现代意义上的物业开始产生。 （一）萌芽与产生 1981.3.10中国第一家物业服务企业——深圳市物业服务公司成立，深圳东湖丽苑小区成为第一个配有物业的小区。 （二）探索与发展 （1994—1998） （一）规范与壮大（1999年至今） 第三节 物业管理的目标、内容和原则 一 物业管理的目标 1.从物的角度讲，实现物业的保值增值 2.从人的角度看，为住户创造良好的生活工作环境。 3.从社会的角度看，促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市的现代文明程度，保证城市的可持续发展。 二 物业管理的内容 （一）常规性的公共服务 （二）针对性的专项服务 （三）委托性的特约服务 （一）常规性的公共服务 1.常规性的公共服务 常规性公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化美化生活工作环境。 2.常规性公共服务的内容 （1）房屋建筑主体的基本管理 （2）房屋设备设施的基本管理 （1）房屋建筑主体的基本管理 （2）房屋设备设施的基本管理 （3）环境卫生管理服务 （4） 绿化管理方面 （5）物业管理区域内的保安管理服务 （6）物业管理区域内的消防协助管理服务 （7）物业管理区域内交通的协助管理服务 （8）物业装饰装修管理服务 （二）针对性的专项服务 1.概念：是指物业服务企业为提高住用人的工作，生活条件和质量，面向广大住用人，为满足其中一些住户，群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务工作。 2.特点：物业服务企业事先设立各种便民服务项目，并将服务内容与质量，收费标准公布，供居民自行选择。 3.内容： （1）日常生活类 家政 家务 （2）商业服务类 （3）文化、教育、卫生、体育类 （4）金融、中介服务类 （5）社会福利类（照顾孤寡老人等） （三）委托性的特约服务 为满足产权人和使用人的个别需求而提供的服务。通常在物业服务合同和专项服务中未设立，而物业使用人又提出的该方面的需求。 关系：是专项服务的补充和完善。当有较多居民有某种需求时，可纳入专项服