涑河城邦產品宣传策略.docVIP

涑河城邦产品宣传策略 一、入市时机和销售阶段分析 商机如战机，关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机，对于楼盘的销售成功与否，有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点，又应尊重房地产市场的各种规律。 涑河城邦（一期）的销售工作，从上市推广到销售完成，这段时间可以分为以下几个阶段：（一）形象推广和内部认购期；（二）开盘期；（三）强销期；（四）续销期—盘中保温期；（五）收盘期—盘尾冲刺期。 临沂房地产市场的变化情况，从一年四个季度来看，春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一月是房产销售的黄金季节，而夏季的六、七、八月和冬季的一、二、十二月则相对是房产销售的淡季。 根据上述情况，涑河城邦的销售工作做如下的安排： 1、今年的九、十月作为该案的形象推广和内部认购时期。 2、十月份为该案的开盘时期,即主题推广期。 3、十一、十二、一月作为该案的强销期。 4、来年的二、三、四月为该案的续销期，即盘中保温期。 5、五、六、七、八月作为尾盘冲刺期。 利用春季售房的好时机，在保温期调整的基础上，作最后冲刺，使楼盘的销售有一个完美的结局。 二、营销推广费用预算方案 （一）广告总金额 按总销金额的百分之二为广告总金额。由于第一期是项目的品牌形像树立期及案场的装修、销售道具等相关开支费用较大，故其所需广告投入的比重是占全案的35%。 （二）资金配比安排 根据销售的情况，选择恰当时机投放时间广告，达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下： 1、全部制作费用占总金额的35%。（具体包括售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、各种效果图、工地围墙、户外广告等 2、媒体推广费用占总金额的55%，主要为平面及通信媒体。 各销售推广阶段在媒体推广费用中所占的比例： 1）形象推广和内部认购期推广费用占15%； 2）主题推广期推广费用占20%； 3）推广强销期推广费用占40%； 4）推广保温期推广费用占15%； 5）尾盘冲刺期推广费用占10%。 3、SP活动及公关费用占总金额的10%。 针对不同的推广阶段，策划实施不同主题的SP活动，与项目核心主题销售进程充分结合，发挥整合策略的最大效应并协调统一。 整个销售推广过程将举办3—5个主题SP活动。 三、媒体、SP活动整和策略方案 媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径，也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售，在销售的不同阶段，开展不同SP活动，能够拉动人气，起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合，则能够更大的发挥两者的效用，从而利于销售。 （一）前期项目准备期 2008年7月31日前完成如下工作： A、现场包装； B、售楼处装修； C、案前作业； D、企划设计； E、项目主题公关。 （二）启动形象推广和内部认购期 1、9月进入项目形象推广和内部认购阶段，具体如下： 时间长度：一个半月 主题：将本案核心概念—领秀城西、品质生活--及品牌地位迅速建立起来，树立城西领袖风范。 目的：以扩大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约。 配合：举行第一次主题SP活动； 注：在具体实施时我部会有详尽的方案提出。 2、10月中旬前完成内部认购期和形象主题推广工作，同时将本案进行预热，以保证强销期的热销。 ●媒体策动定位 1、围绕预售前的SP活动进行媒体炒作，主题定位为： “涑河城邦—56万平方米城市综合体--公园社区”横空出世 2、资源整合--充分利用“涑河综合治理及该区域的城市定位”已有的品牌效应，提高涑河城邦知名度和信任度。 ●媒体选择 《齐鲁晚报》二分之一彩版硬性广告 《沂蒙晚报》二分之一彩版硬性广告 《鲁南商报》二分之一彩版硬性广告 短信、DM等。 ●SP 活动建议 紧扣本期主题和目的，盛邀政府或社会名流及各界人士参加开工、认购活动，拉开销售良好开端。 注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。 （三）主题推广期，即开盘期 1、10月下旬进入全面公开阶段，具体如下： 现场销售正式开始启动，利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒。 时间长度：开盘期期为一个月 主题：将本案核心概念—领秀城西、品质生活--及地位提升 目的：放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的客户下定签约。 配合：推广中举行主题SP活动 注：在具体实施时我部会有详尽的方案提出。 1、11月中旬完成主题推广期工作，鲜明主题的确立，为强销期项目卖点细化深入，带动销售跑量做保证。 ●媒体策动定位 开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点，通过大面积系列行报纸广告来聚集人气。同时以宣传项目主题-中央形象区、中央居住区-为主。 ●媒体选择 《齐鲁晚报》硬性广告、《沂蒙晚报》硬性广告