激发提高社区居委会与物业公司合作效能的探索与思考(4页).docVIP

激发提高社区居委会与物业公司合作效能的探索与思考 市场经济的发展而产生的房屋商品化改革和单位体制的解体，激发了产权意识以及共同利益的诉求，业主需要借助一定的社区自组织来满足自身需求，业主委员会应运而生。当前，我国业主委员会必须处理与社区主要治理主体之间的三个关系，探索城市业主委员会治理的变迁方向，提出合作主义视野下的中国城市社区业主委员会治理模式的选择及其实施路径。 一、我国城市业主委员会的法定权利及其作用根据相关政策规定，居住小区已经交付业主使用，并且入住率达到50%以上时，应当在相关职能部门的指导下建立业主委员会。因此，在我国东部一些经济速度发展相对快的省市，业委会相继成立，成为社区的一道风景线。业委会是沟通业主和物业服务公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它是业主与物业服务公司的中间人，负责代表业主选择物业服务公司；同时，它也是协调人，负责收集业主意见与建议，掌握业主对物业治理方面的动态利益信息，并了解物业服务公司的运行情况，当业主与物业服务公司产生矛盾时，需要对此加以调解；此外，业委会还是监督人，负责监督物业服务公司的工作落实情况，对物业服务企业进行检查和监督。二、当前我国业主委员会治理存在的问题：三大关系与三个焦点随着房屋产权私有化程度的不断深入与公民参与意识的日益增强，街道办、居委会、业委会、物业服务公司和业主构成了新型的城市社区治理结构，成为五大主要治理主体。街道办是市辖区和不设区的市的派出机构；业委会是在特定的物业治理区域内，代表全体业主实施自治管理的组织；物业服务公司是受聘于业主、提供小区物业服务的专业性公司；居委会是居民实现自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织；业主则是物业治理区域内的购房者，享有房屋的产权。这五大治理主体在法理上具备不同的分工责任，由于街道办在此类维度上主要借助居委会来体现自身功效，由此，以业委会为中心，五大治理主体结成了三大关系，并在实际操作中折射出三个焦点问题。1.三大关系（１）业主委员会与街道办和居委会的关系。根据两个主体的不同功用定位，业委会的目标服务群体是住宅小区的业主，维护着小区业主的利益；而居委会的服务对象是全体社区居民（含业主），保障全体社区居民的利益。二者都围绕着构建和谐社会、推进城市建设、创建优美居住环境、塑造文明社区、提高居民生活质量展开工作，均是居民（业主）利益的代表，维护着居民的合法权益。然而，在实际操作中，由于缺乏具体的责任分工，业委会与居委会在许多职能上存在着重合之处，这在无形中为业委会的独立发展设置了障碍。当业主与物业服务公司发生矛盾时，从职能上区分，业委会与居委会都有权介入协调，这就容易出现三种情况。第一，两方均推托不予承担这项责任，出现推诿现象，导致社区事务陷入拖沓处理阶段。第二，两方都采取介入，但未能把握好各自工作的侧重点，缺乏交流，进而产生内耗，浪费资源却事倍功半。第三，两方均采取介入，但是对问题的解决效果存在差异。居委会和业委会中的一方在处理这一问题上具备较高的能力，另一方面则处于弱势，久而久之，业主便会较为信任强势方而忽视弱势方。绩效的差异，容易导致两方产生矛盾。尤其当居委会承接了许多街道办下派的任务，较难为业主的利益奔波往来时，这就使得业委会与居民（业主）之间的关系紧密度优于居委会，业委会便能够获取较多的社会资本。一旦业委会成员强势武断，在一些问题上与居委会意见不统一，依靠着业主的支持便能够赢得更多的话语权，给居委会施加一定程度的压力，这类业委会与居委会之间的关系便与法律所赋予居委会的优先权有所冲突。此外，当业委会与物业服务公司出现摩擦时，居委会应当协调两方关系，化解矛盾，努力促成两者达成共识。但是，如果在居委会的作用下仍然无法促使业委会与物业服务公司的和解，则居委会在社区治理中将处于较为尴尬的角色状态。（２）业主委员会与物业服务公司的关系。千差万别的社区自身条件使业主对物业服务具备不同的需求度和满意度，同时业委会与物业服务公司的各自行为逻辑也为这两个主体的有效配合造成一定的障碍。第一，现实情况中，物业服务公司很少由业委会选聘，这便使得物业合同有时很难有效约束物业服务公司，削弱了业委会的监督效力。第二，当物业服务难以满足业主需求时，业委会便陷入两难窘境。有些物业服务公司忽视业主的权益，不能严格按合同、制度办事，服务质量和服务态度很难使业主满意，但是业委会却难以解聘这类物业服务公司。一方面由于业委会不具备独立的民事行为能力，加上物业合同条款过于粗线条，甚至物业合同本身有利于物业服务公司时，业委会很难通过法律途径解决纠纷。另一方面，业委会不敢轻易解聘物业服务公司。根据当前的法律规定，当物业服务质量欠佳时，业委会有权解聘物业服务公司，但是在解聘之后，原物业服务公司无须继续为物业治理区域提供服务。所以，在业委会寻找新的