五象新區江滨商业地块产品定位建议.pptVIP

就当前而言，影响项目开发的重要制约因素在于：项目规模巨大与区域消费人口数量不足、区域公共交通不便利之间存在矛盾——项目规模巨大要求大量的消费人口支撑，而当前区域人口尚不足以支撑如此巨大体量的商业综合体；如果要吸引区域外人口前来消费，受公共交通不便利的制约，吸引不同消费者的难度较大。 为化解该矛盾，在项目的消费者定位方面，除满足本区域消费人口外，应着重吸引区域外不受公共交通限制的人群——拥有私家小车的中高消费人口，以此降低公共交通不便对本项目造成的不利影响，并以次为契机不断拉升项目的经营层次和附加值。另外，随着区域居住人口增加和商业项目启动，人流量增加也将影响对区域公共交通，区域交通将日益便捷。 * 五象新区滨江商业地块 产品定位方案 地块印象 地块状况 项目研判 SWOT分析 核心优势 客户分析 产品定位 整体商业定位 报告目录 区域状况分析 业态组合 项目市场定位 项目命名建议 地块印象 地块状况 区域状况分析 项目基本信息： 地块位置：地处五象新区，临近仙葫大桥，整个地块沿邕江呈狭长形分布，坐拥一线江景。 用地规模：272.6亩(181734.24㎡)。 用地性质：商业综合配套用地。 建筑类型：建筑层高不超过2.5层。 容积率：待定。 建筑密度：待定。 地块状况 本案 地块印象 地块状况 区域状况分析 区域状况分析 龙岗新区是邕宁区近期开发建设的重点，位于邕江与八尺江汇合处的龟山半岛，与仙葫开发区隔河相望，规划面积16.8平方公里，人口容量24万人。 按照邕宁区“一港两江三区三带”发展战略，该片区将被建设成为未来南宁市东南部商贸中心，兼具行政办公、综合居住、文化娱乐、特色休闲、教育科研功能于一体的现代宜居水岸魅力新区。 随着仙葫大桥、五象大道等竣工通车，大大地缩短城区与市中心的距离。区域内龙岗大道、邕宁区行政中心等重点项目。龙岗新区的开发，将使邕宁城区面积成倍扩大，带动工业和商贸、旅游等二三产业发展，成为邕宁区经济快速发展的龙头。 根据重新修编后的《南宁市城市总体规划（2006－2020）》，南宁市快速环道将向东向南扩展，邕宁区蒲庙镇旧城区和龙岗片区在内将正式成为南宁市中心城区的一部分。总体规划赋予邕宁区的功能定位也相应进行了调整，其功能定位是：“区级商业中心、花园式居住新城、特色休闲旅游度假区。” ☆地理位置：位于五象新区仙葫大桥附近的邕江南岸，沿邕江狭长分布。随着南宁市“五象大开发”，地块周边规划众多市政单位及住宅小区，消费需求前景旺盛，发展潜力巨大。 ☆交通状况：附近有仙葫大桥、南宁大桥连通邕江南岸交通，距离五象大道不远，区域内也规划完善的交通路网。 ☆周边配套：目前区域内各种配套尚处于规划阶段，预计相关的内市政、交通、教育、文化等配套将在未来数年内逐渐呈现。 ☆发展前景：未来数年内，五象新区将崛起为成熟完善的城市新区，南宁即将迎来五象大开发时代。 地块状况 本案 规划中的龙岗，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。本项目作为区域内的大型商业配套项目，将承担起提供美食、休闲、娱乐等配套功能的重要作用。 核心价值 客户分析 项目研判 SWOT分析 区域内成熟的饮食消费对本项目的带动作用。 本项目综合消费能力突出。 项目临近邕江,拥有良好的自然环境资源。 区域文化遗产丰富，为南宁的文化中心区。 作为填补五象新区商业空白的首个纯商业项目，发挥空间大。 项目区域形象良好，对打造项目高档商业业态和品牌形象有带动作用 位于南宁青秀山的高尚住宅区，区域高消费人口众多。 仙湖大道、南宁大桥修、五象大道竣工通车，项目周边市政配套逐步呈现。随着相关单位迁入，区域消费人口将日益增加。 优势 SWOT分析 项目优势(S) 项目劣势(W)及化解 SWOT分析 劣势化解 引导客户，强调不出售产权更有利于统一经营管理，更容易旺场。 可利用市场发展机会，通过规划、推广和招商去引导市场，抢占市场份额，树立良好品牌形象。 通过前期广告引导、营销推广和招商等方面加强宣传项目商业。 做好“打持久战”的准备的同时“走出去” 深入挖掘项目卖点，特色主题定位，差异化经营 分期开发规避风险，同时加强与银行沟通争取项目贷款。 项目劣势 本项目商业只有使用权，没有实际产权，这将是商业投资的一大硬伤。 区域居住人口较少，商业氛围还较冷清，区域商业还正处于市场培育和发展时期。 本项目商业氛围尚未形成气候，商业氛围的营造需要一定时间积累。 由于体量过大，仅凭五象新区区域现在人口难以支撑。 招商存在一定的难度 作为三产用地，本项目的融资难度高于其他房地产开发项目，容易形成资金压力。 项目机会(O)