黄桥占上社区项目市场定位报告(第二稿).pdfVIP

谨呈：苏州市相城区黄桥占上村委员会 苏州齐昌地产有限公司 2012年7月 黄桥占上社区住宅项目 市场定位报告 本次报告撰写的出发点 根据前期沟通，本次报告重点研究项目的市场环境、客户状况、 产品发展。 本次汇报的方案在涵盖如上系列内容的基础上，三个前提： ——持续政策下的市场反应 ——苏州及相城房地产市场发展环境 ——基于客户发展的项目产品发展建议 Part 1 政策环境分析 巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制 投资投机性需求的政策措施，促进房价合理回归 促使房价合理回归不动摇 目前房价远远还没有回到合理价位，调控不能放松 坚定不移地继续实施房地产调控政策，决不让调控出现反 复 稳定和严格实施房地产市场调控政策，严格实施差异化住 房信贷、税收政策和限购政策 温家宝总理多次指出巩固房地产调控 成果。2012年上半年，温家宝总理在 各种场合多次指出要巩固房地产调控 成果，即使在经济下行压力加大提出 “稳增长更重要”之时，温总理仍强 调继续严格执行并逐步完善抑制投资 投机性需求的政策措施。 ?坚决抑制不合理需求，促进 房地产健康发展 调控主基调不变：坚决执行现行限购政策，坚决抑制不合理需求，支持 自住型合理需求 ?支持自住性需求，促进市场活跃 以首次置业为代表的合理购房需求一直受 到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国 住房城乡建设工作会议中部署2012年重点 工作时就指出支持居民的合理购房需求， 优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、 住建部、国家发改委等部门多次表示支持 首套房，多数城市的首套房贷利率从去年 下半年的基准利率下浮至85折，针对首套 房贷政策松动迹象明显。 住建部 去年12月全国住房城乡建设 工作会议（支持居民的合理 购房需求，优先保证首次购 房家庭的贷款需求） 去年12月全国住房城乡建设 工作会议（支持居民的合理 购房需求，优先保证首次购 房家庭的贷款需求） 发改委 央行 1月中国人民银行工作会议（落实好差别化住房信贷政策） 2月人民银行金融市场工作座谈会（满足首次购房家庭的贷 款需求） 3月央行就“货币政策及金融改革”答记者问（全面落实差 别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求） 下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变 货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用 将弱化。 一季度GDP增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可 能低于8%。2011年来固定资产投资增速降至接近20%的水平，基建投资仅为个位数。若政 府加快审批进度（中央已同意2万亿元的铁路投资计划，各地也纷纷获得发改委审批上马项 目），使得基建提速20%左右，固定资产投资将回到25%左右的近年均水平。随着信贷投放 及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步明显，宏观经济下半年会 逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本为涉及到房地产调控政策的放 松，表明中央高层对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。 金融政策有所松动，降低准备金率旨在缓解中小企业资金压力，对房产刚需 市场起到了明显的促进作用 数据上调时间 存款基准利率 贷款基准利率 调整前 调整后 调整幅度 调整前 调整后 调整幅度 2012年7月6日 3.25% 3.00% -0.25% 6.31% 6.00% -0.31% 2012年6月8日 3.50% 3.25% -0.25% 6.56% 6.31% -0.25% 2011年7月7日 3.25% 3.50% 0.25% 6.31% 6.56% 0.25% 2011年4月6日 3.00% 3.25% 0.25% 6.06% 6.31% 0.25% 2011年2月9日 2.75% 3.00% 0.25% 5.81% 6.06% 0.25% 2010年12月26日 2.50% 2.75% 0.25% 5.56% 5.81% 0.25% 2010年10月20日 2.25% 2.50% 0.25% 5.31% 5.56% 0.25% 2008年12月23日 2.52% 2.25% -0.27% 5.58% 5.31% -0.27% 2008年11月27日 3.60% 2.52% -1.08% 6.66% 5.58% -1.08% 2008年10月30日 3.87% 3.60% -0.27% 6.93% 6.66% -0.27% 2008年10月9日 4.14% 3.87% -0.27% 7.20% 6.93% -0.27% 2008年9月16日 4.14% 4.14% 0.00% 7.47% 7.20% -0.27% 公布时间 生效日期 大型金融机构 调整前 调整后 调整幅度 2012年5月12日 2012年5月18