房地产广告划案.doc

建业森林半岛 广 告 策 划 案 2013年1月8日 3、用价格来对产品及客户进行区隔，每套房子都采用不同的价格来销售，根据地理位置和采光度的不同，给每套房子来定价。制定高价位房源，这样可以给高端的客户带来唯一感和价值感。根据销售的具体情况，要在销售后期制定特价房策略。 4、根据蓄客量、成交量及客户反映等综合因素适时调整价格，但每次上调幅度在50~80元/平方米左右。 5、住宅均价：4000元/平方米左右（暂定）。目前项目可销售（建筑）面积共计为17万平方米左右。定价时建议销售均价3800元/平方米，此价格可作为项目操作中市场预热期中的试探价格。 6、先经过预热期的试探，在预热期要提高建业森林半岛楼盘的知名度，在销售期可以根据预热期的销售情况适当的提价。 项目定位分析 1、项目形象定位分析 形象定位是指针对目标客户的需求共性，通过系列的宣传推广过程，使项目最终在消费者心目中形成的感知上、心理上的认识。同时在项目的推广工作当中，项目形象定位是推广的方向和最终目标，各项推广策略都围绕形象定位来展开。 结合项目的需求市场的分析，可以看到，本项目的核心价值，就是为这样的人群，打造一个便捷的、时尚的、简约的、低碳的、有潜力的、升值的生活领域。建业森林半岛的形象定位就是为了给消费者提供这样的一个居住环境。 2、项目生活定位分析 （1）建业森林半岛滨湖时尚高档住宅区以湖景为依托，适宜休闲度假的低密度住宅区。多种建筑形态想结合，规划合理，配套齐全的大型社区。坡地，水景，树木为主要元素的园林景观。色调厚重柔和，质感较强的立面风格。实景现房，真实品质呈现观景高层，多层，叠加复式及高层底商。 （2）本项目处于新城区未来战略规划中心：平顶山科技新区公园美景，碧波平西湖的核心位置。 （3）生活配套完善。医院：新城区医院。商业：沿长安大道有长达几百米的商业街，购物方便。酒店：蕴海建国大酒店，豫达未来大酒店。餐饮：咖啡厅等。银行：工商银行、农业银行、建设银行、浦发银行。 （4）教育领先名校汇集。河南城建学院，平顶山学院等2所高校。黄河外国语学校、湖光花园小学、黄冈中学、平顶山卫校等多所知名中小学。 （5）白领商住。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部，公共的空间更为丰富而有趣味。一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。 事件营销 精准传播针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销） 人海战术 多点销售1+ N多点销售模式 整合营销策略 整合营销战略组合包括广告战略、促销战略及关系传播战略。 （1）广告战略:主要包括大众媒体的表现策略及传播策略 （2）促销战略:主要包括新闻话题策划及销售促销策略 （3）关系传播策略:主要包括平面媒体、相关公关活动等有效营销传播策略 分期广告策略 1、市场预热期 任务： （1）散布扩大知名度。 （2）极力塑造项目形象，引发消费者一窥究竟的欲望。 （3）选择有效媒体宣布业主优先、优惠、限时内部认购。（售楼现场或展点现场、内部报纸）； 蓄客途径： （1）通过发放贵宾卡模式累计客户贵宾卡可以有金卡和银卡之分，金卡和银卡分别享有不同的优惠幅度（具体方案另行拟定）。 （2）先咨询，再登记，在购贵宾卡、再认购，再发售。先售高位楼层及“差单位，”再发中间层。 目标：是酝酿至少1.5倍于房源的购卡客户，以利开盘，并拦截其它项目客源 工作重点： （1）公开之前引导，以使客户停止购买别的项目为主 （2）收定金，而于公开发售当天至现场补足，促成公开发售日的热潮 （3）对现场的客户散布耳语，促成客户介绍客户，以形成口碑应促成 （4）广告媒体启动，引起注意，吸引客户 （5）宣传单张制作完成 （6）先期宣传单张定点派发 2、开盘期 开盘政策：当天公布正式销售价格，根据不同的户型确定不同的订房款，并在五天内补足房款的相应比例。 优惠政策：开盘当天推出优惠政策，根据客户排名情况在享受贵宾卡优惠的同时享受排名的优惠幅度。 任务： （1）一举丰收长期酝酿成果，造成公开发售的热烈场面 （2）将销售成绩迅速传遍全城，并震撼意向客户 （3）配合一连串的促销活动，保持现场人流热潮 （4）开盘一周内目标达到不低于60%的订房率 工作重点： （1）销售资料、图表备齐 （2）销售讲习，答客问反复练习 （3）收齐客户资料及联络已酝酿的客户，营造现