抵押贷款保险窘境与解决路径(共5082字).docVIP

抵押贷款保险窘境与解决路径(共5082字) 本文 澳洲是世界上住宅自有化率最高的国家之一，住宅自有化率四十年代为50％，五十年代为60％，六十年代后期以后一直稳定在70％左右，这与澳洲政府积极推行一系列鼓励居民购房、提高居民购房能力的政策有密切关系。其中，根据1965年澳洲政府颁布的《住房贷款保险条例》成立的住房贷款保险公司(简称HLIC)，对此起了很大的推动作用，并有效地扩大了住宅消费。1997年，澳洲政府在推行私有化思想指导下，将HLIC卖给了世界上主要的保险公司——美国通用电子集团下属的GE资本服务公司，现改名为澳洲住宅贷款保险有限公司。澳洲政府放松金融管制和二级抵押市场的兴起，给抵押贷款机构和保险机构都带来了更加激烈竞争的市场环境，这就势必导致贷款机构放松贷款标准，传统的审查、管理减弱了。面对竞争形势，HLIC从管理体制、管理手段等方面进行了改革。 欧洲的住房抵押贷款保证保险欧洲是现代保险业的发源地。也许是受欧洲传统的思想文化和保险历史的影响，在法国、英国和德国，没有美国那种专门从事抵押保险的公营或私营保险机构，抵押贷款的保证保险主要是通过把传统的人寿保险和财产保险机构引入抵押市场来实现的。这种模式的优势不仅最大限度地保障了人（即借款人和其家人）的利益，保证了住房贷款的安全，而且还降低了银行从事抵押信贷的风险，同时弥补了抵押物处置难的缺陷。尽管这些发达的市场经济国家有着一套完善的抵押制度，包括法律上对抵押权的设定，抵押权的登记、认可、处置等等，抵押制度赋予了抵押权人对抵押财产拥有优先受偿权，但是，现代金融交易债权的复杂化和风险的多样化，使得抵押制度在债权保全上存在着许多不确定性。在英国，抵押房产的处置常常受到经济景气循环的影响。 综上所述，尽管北美和西欧抵押保险模式的切入点有所不同，但是他们都有一个共同之处，即都具有专业化的保险机构和规模经营模式。保险原理是建立在概率论基础之上，只有通过专业化的经营管理，才能造就出一批专业化的精算师，对各种风险损失的概率能做出精确的估算，建立一套完善的风险管理机制，从而有效地控制和减少风险。这不仅可以降低抵押贷款受区域经济萧条影响带来的损失，而且还可以通过再保险制度，进一步增强抗风险的能力。而目前从总体上看，我国抵押贷款保证保险还很不成熟、很不完善。抵押贷款保险机构主要为商业保险公司，缺少合适的保险体制和政府管理机构的扶持，政策性的保险机构尚未建立，这在很大程度上限制了住房抵押贷款保证保险业务的发展。 我国现行个人住房抵押贷款保证保险主要有个人抵押商品住房综合保险、个人抵押住房综合保险和履约保险三种。对其条款进行分析，发现主要存在以下几个方面的问题：一是保费设计不合理、消费者负担过重，具体表现为保险金额过高、保险起讫期限的界定不合理、保险赔付率与保险承担风险不对称和保费缴纳方式不合理等。二是强制保险，且没有退保的相关规定。按照银行抵押贷款的要求，消费者必须购买一份房屋保险，否则就得不到贷款。此外，由于银行与保险公司的“联姻”，消费者不能自主选择保险公司，使住房保险成为抵押贷款“捆绑”销售的产品。同时，保险条款中没有退保的规定，致使投保人不仅要遭受心理损失，而且还遭受实际损失。保证保险合同中，保险人承保的是借款人的还款信用，因此需要保险人严格审查投保人的资信状况。但实际中，这一环节往往由银行来执行，由于银行方面的风险已大部分程度上通过抵押加贷款的方式降低了，再加上我国的个人信用制度建设落后，使得银行的审查难以得到有效保证，这在一定程度上加大了保险公司的经营风险。保证保险往往同时要求以贷款所购住房作为抵押，一旦保险事故发生，保险公司要处理抵押物就要首先取得抵押权，而根据现行法律，抵押权是不能自动转移的，除非保险人与借款人重新办理抵押登记。但即使重新设定抵押权，保险公司在我国二级市场尚不发达的情况下，对抵押物的市场风险和抵押物处置风险仍具有不可控制的一面。 从银行方面来看，在住房抵押贷款保证保险上，往往是银行（受益人）和借款人（投保人）在签定借款合同时，已把相应抵押合同作为借款合同的从属合同。这在本质上使保证保险和信用保险相混淆住房抵押贷款保险应该由房屋财产保险、保证保险和信用保险共同构成完整的风险保障体系。即使在西方成熟的房地产市场和保险市场上，银行也不可能通过房地产信贷保证保险和信用保险完全规避自己的贷款风险。银行有需要自身承担的贷款风险，不可能也不需要把自己所有的信贷风险都转嫁出去。银行应通过对借款人的资信评估和还款能力的分析来避免和减轻风险，同时从成本与收益权衡的角度辅之以信用保险，合理地进行风险管理。但是在我国，除了房屋财产保险外开办的保险其实是保证保险和信用保险的混合物。贷款银行要求购房者办理住房抵押贷款信用保险，银行不缴纳