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房地产税收筹划浅析(共4061字) 一、引言 随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。 二、房地产企业税收主要分布情况 （一）开发建设环节 房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。 （二）转让处置环节 房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。 （三）持有使用环节 房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。 三、房地产企业主要税种的筹划策略 （一）营业税税收筹划 营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。 （二）土地增值税税收筹划 对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。根据土地增值税相关条例规定，对于增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税。因此，房地产企业在对房屋进行定价时，要充分考虑相关