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批而未建土地核查方法分析 　　一、研究目的 　　本文通过分析天津市批而未建土地核查工作的实际开展情况，梳理天津市批而未建土地核查工作发展脉络，同时结合各省市有关土地核查、批而未用、闲置土地等方面的政策及工作经验，分析目前天津市土地核查工作在认定标准、核查方法、核查精度等方面存在的问题，为研究天津市批而未建土地核查工作的规范开展提供帮助。 　　二、基本概念界定 　　（一）国家政策文件中的相关概念界定 　　《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》（国土资电发〔2009〕44号）中首次提到了“批而未用”这一概念。文件指出：本次清理的批而未用土地是指，2007年和2008年报国务院批准城市建设用地和报省级人民政府批准的城市建设用地中，截至2009年6月30日，已经批准农用地转用、但尚未实施征地和已经批准土地征收、但未实施供地的土地。《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）中对未动工进行了明确界定：动工开发是指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。 　　（二）天津市政策文件中的相关概念界定 　　《天津市新增建设用地批后监管办法》（津国土房资〔2009〕222号）中明确规定要对以下情形重点监管：（1）农用地（未利用地）转用或土地征收批准后，是否按规定时限实施征地或使用土地；（2）以征转分离方式批准征收土地后，是否按规定管理、使用土地，是否在规定时限内办理农用地（未利用地）转用手续；（3）一年以前审批的新增建设用地是否已供应等。 　　（三）批而未建工作相关概念界定 　　综合上述分析，结合天津市批而未建土地核查工作实际开展情况，将批而未建相关概念界定如下。 　　1.批而未建土地 　　批而未建土地指市政府批准农用地（未利用地）转用、土地征收的各类单独选址、成批次建设用地，以及审核同意的中心城区新增建设用地实施方案的土地，在规定的时间内未动工建设（即建设率为零）的土地。按照工作阶段分为批而未征、征而未供、供而未用。 　　（1）批而未征土地。指批而未建土地中一年内未进行实施方案审核的，或省级人民政府审核同意实施方案但一年内未实施具体征地行为或办理农用地（未利用地）转用手续的。 　　（2）征而未供土地。指批而未建土地中批准农用地（未利用地）转用且已实施征收，但一年内未实施供应的土地。 　　（3）供而未用土地。指批而未建土地中土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的单位同意，超过规定期限未动工开发建设的土地。 　　2.动工开发 　　动工开发指依法取得施工许可后：（1）需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；（2）使用桩基的项目，打入所有基础桩；（3）其他项目，地基施工完成1/3。 　　3.开工准备期 　　开工准备期是指自批准转用征收之日起至项目开工建设之日为止，建设项目办理开工前期手续及其他开工前的准备工作所需要的时间。 　　4.界外地 　　界外地指与建设项目相邻的，按规划要求代征土地或对地上建筑物、构筑物进行拆迁的，道路中心线至建设项目建筑边线规划范围。 　　5.开工建设率 　　开工建设率指依据卫片确定的建筑物或施工区外围轮廓线的围合面积占地块总面积的比例。它在一定程度上反映了地块的开发建设进度。对已建土地的建设率进行统计分析，可以更加全面的掌握土地使用效率和挖潜空间。 　　三、天津市批而未建土地核查工作开展情况 　　（一）操作程序 　　当前天津市批而未建土地核查工作按照以下四个步骤开展： 　　卫片判读。天津市开垦征地事务中心将建设用地审批矢量图形与历年卫片叠加，依据影像逐个项目、逐宗地块进行判读，将判读结果中的批而未建地块明细分发至区县国土部门； 　　区县复核。区县国土部门通过复核卫片、现场调查以及与用地单位核实等方式，查清批而未建地块的建设进度和状态，将结果反馈给天津市开垦征地事务中心； 　　现场踏勘。根据区县国土部门提交的反馈结果，天津市开垦征地事务中心组建调研工作组，对区县复核结果与卫片判读结果相差较大的地块进行现场踏勘，核实其最终建设率。 　　成果汇总。天津市开垦征地事务中心根据上述内外业核查成果，分类汇总，编写全市批而未建土地核查分析报告，上报天津市国土房管局，提出相关对策建议。 　　（二）核查工作要点 　　1.认定标准 　　当前实际核查中的批而未建土地是指在核查时点上尚未开发建设的土地，包括只进行地上物拆迁、平整场地、圈建围墙、临时绿化、搭建工棚等准备工作、后续并未正式施工的土地，以及尚未完成拆迁改造和二次开发的现状建设用地。 　　2.分类方法 　　当前天津市批而未建土地核查工作分为按实施阶段划分和按实施状态两种分类方法。 　　（1）批而未建土地按照实施阶段