中原_西海国际中心四环项目市场研究及营销策划报告.pptVIP

早期老旧办公楼发展特征 建筑形式：此类办公楼多为4层至6层的多层建筑，建于上世纪90年代甚至更早； 建筑面积：单体建筑体量较小，面积集中在2000-6000平米； 产品品质：产品品质差，多数写字楼没有电梯，没有中央空调； 租售价格：租金较低，一般租金在2元/天/平米以下； 客群特征：客户资质低，多为非技术型企业。 Stacked bar graph 项目附加值： 注重对服务细节的打造，把握客户的心理，有效提升产品附加值； 国际化的酒店式管理体现居住者尊贵，提高了项目整体档次，增强投资者信心； 服务完善周到，充分满足客户需求，让投资与入住者无后顾之忧。 区域教育资源——位置示意 育英学校 海淀实验中学 六一小学 首师大二附中 海淀实验小学 首师大附中 二十一世纪实验学校 六一中学 翠微中学 翠微小学 本案 海淀区西三环北路107号 小学 海淀实验小学 3000米 海淀区翠微路1号 中学 翠微中学 海淀区北洼路33号 中学 首师大附中 海淀区彰化路8号 中学 首师大二附中 2500米 海淀区紫竹院路96号 中学 海淀实验中学 海淀区翠微路22号 小学 翠微小学 海淀区万寿路西街 小学.中学 育英学校 海淀区定慧西里17号 中学 六一中学 海淀区恩济庄46号 小学.中学 二十一世纪实验学校 500米 海淀区恩济里小区 小学 六一小学 地址 类别 学校名称 距离圈层 区域教育资源——教育资源列表 区域周边教育资源主要针对中小学校，在2500直线距离范围内学校资源较为密集。 区域医疗资源——位置示意 玉渊潭社区卫生服务中心 空军总医院 本案 解放军总医院第一附属医院 北京肿瘤医院 中国人民解放军总医院 海军总医院 区域医疗资源——医疗资源列表 北京市阜成路30号 三甲 空军总医院 海淀区西八里庄 三甲 解放军总医院第一附属医院 3000米 海淀区阜成路6号 三甲 海军总医院 3500米 2500米 海淀区五棵松 三甲 中国人民解放军总医院 海淀区阜成路52号 三甲 北京肿瘤医院 海淀区阜成路85号 社区医院 玉渊潭社区卫生服务中心 地址 医等级 名称 距离圈层 区域周边医疗资源较为充足，在2500米距离范围内较为密集 区域卖场资源——位置示意 金四季购物中心 本案 华堂商场 沃尔玛 太平洋百货 华润万家超市 恩济东街顺天府超市 大成顺天府超市 翠微百货 区域医疗资源——医疗资源列表 区域南部2500米范围内卖场资源丰富，五棵松周边卖场密集 海淀区五棵松路 卖场 翠微百货 海淀区五棵松路 卖场 太平洋百货 海淀区五棵松路 卖场 沃尔玛 2500米 海淀区西翠路 卖场 华堂商场 海淀区恩济东街 超市 恩济东街顺天府超市 海淀区西四环北路117号 卖场 金四季购物中心 海淀区恩济里小区 超市 大成顺天府超市 500米 海淀区恩济庄46号 超市 华润万家超市 地址 类别 学校名称 距离圈层 1 区域重点资源 2 项目发展分析 3 4 市场发展趋势判断 置业投资导向研判 规模效应 项目6万平米体量，很难形成大型综合公建项目的体量优势， 对外市场规模效应偏弱。 辅助商业 区域商业市场竞争激烈，本项目体量小，不可能开发大体量商 业，商业未来将作为辅助服务设施。 容积率高 容积率高，比较难于形成低密度、舒适度较高的园区环境，对 于居住和办公物业使用舒适度影响较大。 企业目标 对于企业对本项目目标，将有持有和销售两种操作形式。企业 发展目标将决定采取何种方式运作本案。 居住环境 项目处于浓厚的居住氛围区域，周边医疗、教育资源丰富，对 居住需求客群吸引力较大。 规模效应 辅助商业 容积率高 企业目标 居住环境 产品的精品路线 小体量商业产品，服务配套功能 两种发展模式 持有物业 销售物业 公寓产品更易销售，办公易于租赁 持有模式：办公＋商业 销售模式：公寓＋商业 在有限的体量规模情况下， 力求在产品做精做好，突破 区域产品界限，形成新的产 品风格。 销售模式——公寓+商业 打造京西精品公寓，开创京西高端公寓之先河 公寓发展模式建议 酒店式公寓发展要素 物业服务 户型设计 配套设施 装修标准 居住私密性 同酒店服务相比，有过之而无不及，更多私人服务需有所体现 户型较酒店大，房间格局比较完整，房间内配套设施齐全 配套设施完善，同酒店相比，生活类配套有所偏重 酒店式公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准 主流客源为长住客人，流动性比酒店低的多，注重私人空间 强强联手、合力打造产品附加值 新加坡城市展望、高力国际、世邦魏里仕、戴德量行、第一太平戴维斯 请具备高端物业服务经验的管理机构提供管家式服务 选择二 建国饭店管理集团、国贸酒店管理集团、丽都饭店管理集团、法国雅高等 聘请具有酒店背景的专业管理集团进行管理 选择一 24小时+全天候+酒店式