菲霖公馆营销总纲细案精选.ppt

* 2 3 5 6 8 9 10 4 1 11 12 两种商业模式下产值估算——“一拖二模式” 1 2 3 4 图中商铺编号 售卖单价（元/㎡） 可售面积（㎡） 总价（元） 1 25000 471.732 15000 372.35 5585250 3 20000 140.4 2808000 4 90000 165.4 1488600 　 　 总计：1149.88商业价值从高排序依次为：1234。其中图中2部分为定向购买，购买对象为金融机构或大型公司，降低销售风险及难度。根据统计，可售面积占一二层总建筑为70%.公摊面积约492.8 ㎡ 2 3 5 6 8 9 4 1 10 11 7 1 2 3 4 一层商铺平面（建筑面积：821.34 ㎡ ） 二层商铺平面（建筑面积：821.34 ㎡ ） * 2 3 5 6 8 9 10 4 1 11 12 1F 2 3 5 6 8 9 4 1 10 11 7 2F 4 一层商铺平面 二层商铺平面 楼层 售卖单价 （元/㎡） 可售面积（㎡） 总价（元） 1 40000 4002 15000 421 6315000 　 　 总计：821根据本方案，公摊率会提高，虽然公摊计入售价，但高公摊率会增加销售难度及风险。此方案商业损失面积约在50%—60%。表格中是按照50%商业损失来算。 两种商业模式下产值估算——“高价模式” * “一拖二”模式 高价模式 可售面积（㎡） 1149.88 821 售卖价格（元/㎡） 9000—25000 15000—40000 总产值（元）22315000 销售风险 业态进行合理布局，风险较小 商业体量过小，属于高密度、划小铺形式，若采用高价售卖，风险较大 销售难度 大面积销售难度较大 招商不力情况下售卖难度较大 对上部公寓影响 根据公寓部分功能需要，合理设置业态，可以与公寓形成功能互补优势 若要取得高价，能够承担高租金的业态范围有限，会损伤项目整体功能 两种商业模式总结比较 * 商业定位研判 本项目商业特点 本项目商业体量较小，属于底商性质； 由于项目地块条件限制，项目临主干道一侧难以聚集人气，人流量有限； 商业以上部分为公寓，商业业态必须考虑到与公寓之间的关系 商业定位研判 与项目整体定位相适应，业态布置符合上部公寓使用的需求，可以考虑精品店面路线，同时提升公寓形象； 采取一拖二形式售卖，以小拖大，面积较小的铺面价值越大； 根据商业价值分布不同，以及考虑到实际销售情况，将不同业态进行合理组合，获得利益最大化。 * 商业部分价值再次梳理 本项目商业一层平面 目前本商业所面临的问题： 非临路一侧商业价值衰减，将增加销售抗性 如何化解抗性？商业部分是否能实现高价、快速销售的可能？ 三大因素决定了项目商业部分价值体现—— 区域价值：在整合政府规划的基础上，利用区域的未来城市中心、商业价值潜力打造“区域商业配套”这一核心竞争力，提升项目区域优势及升值潜力； 公寓配套：通过楼上公寓产品的打造，作为配套的底商，一方面服务本项目住宅人群与周边人口，另一方面提升项目整体价值，公寓与商业形成互补优势； 客户：公寓经营带来的大量客群及周边环境的改善，对配套商业具有“配套+商业+投资”诉求的可行性。 2 3 5 6 8 9 10 4 1 11 12 7 勐海路 商业价值最大 商业价值不断弱化 * 商业问题解决之道 临主干道商业需与里侧商业在业态布置上带有关联，用临路商铺的高价值一定程度化解里侧商铺人气不足的问题； 对“一拖二”的大面积商业，一二层面积在200㎡以上的商铺，采取定向销售的形式，向具有购买需求与能力者推荐购买，加快销售速度； 商业业态布置考虑到公寓相应功能互补，完善公寓功能，树立整体形象。 * 商业售卖建议 商业售卖建议在公寓销售过半或认筹情况较好的情况下展开，采用“以住带商”模式，商业售卖才拥有了一定的客群支撑，降低售卖风险； 从项目整体形象入手，主打住宅配套支持，拔高区域商业价值，引导投资客购买； 要实现商业的利润最大化及销售速度，尽快落实招商公司或招商团队，利用其渠道资源，增加售卖的保险度； 临勐海路侧商业价值最大，寻找到合理商业业态，弥补里侧商业价值的缺失。 商业业态组合方向：木艺、茶产业、精品店、精品餐饮、旅游产品。 * 项目总产值 物业形态 销售价格 （元/㎡） 面积（㎡） 收益（元） 公寓 6500 8000公寓价格根据现有市场定价6500，开盘时在现定价格基础上可上浮7% 3640000 商业 9000-25000 1149.88商业公摊计入公寓价格销售 6500 492.8 3203226 合计 8