温莎名苑一期推售策略讲解.ppt

1 2 3 6 5 4 10 9 8 7 12 11 17#/18#房号分布图 注：1-6号房号为17幢楼 7-12号房号为18幢楼 A3与C3户型为相同户型 楼栋 户型 房号 18幢 A1 7、8 A2 9、12 A3 10、11 17幢 C1 1、2 C2 3、6 C3 4、5 水平系数之户型因素评比 户型评比排名： 9（A2)=12(A2)4(C3)=5(C3)=10(A3)=11(A3)3(C2)=6(C2)7(A1)=8(A1)1(C1)=2(C1) 解析： 相同户型采用同样的标准； 不同户型根据面积大小和结构设计进行排名； 9号房A2户型采光面多，主卧大且舒适度高； A3/C3户型，结构幻变，空间利用率高，实用性强，排名次之； A1户型虽为二变三户型但考虑面积较小，排名略靠后； C1户型可变性不强切无其他明显优势，故排名垫底； 最终排名A2A3/C3C2A1C1。 水平系数之景观因素评比 景观因素排名： 10（A3)5(C3)11(A3)4(A3)9(A2)12(A2)3(C2)6(C2)7(A2)8(A2)2(C1)1（C1) 解析： 景观因素主要考虑中庭景观及小北海、罗侯寺景观及其观景视野进行排名； 10号房A3户型面朝中庭，且视野层次感强，因此排名第一； 3号房C2、12号房A2户型两面观景，但是受限于视野观景效果限制，排名中游； 1、2号房，由于受到16号楼遮挡，观景极为有限，排名垫底 水平系数之景朝向因素评比 朝向因素排名： 10（A3)5(C3)11(A3)9(A2)4(C3)6(C2)8(A1)7(A1)3(C2)12(A2)1(C1)2(C1) 解析： 朝向根据日照，及居住习惯等因素进行考虑； 10号房A3户型面朝东南，故排名第一； 8号房A1户型主要采光面都朝向北面，故排名中游； 2号房C1户型面朝西北，故排名垫底。 水平系数之边界因素评比 边界因素排名： 5（C3)10(A3)11(A3)4(C3)6(C2)9(A2)12(A2)7(A1)8(A1)1(C1)2(C1)3(C2) 解析： 边界因素根据主要考虑到噪音、灰尘等因素对业主的影响，影响越严重系数越小； 5号房C3户型、10号房A3户型位置均靠里面，受噪音、灰尘故排名较前； 2号房C1户型、3号房C2户型靠近商业及主干道，受影响较大，故排名垫底。 立面系数 解析： 按照分栋楼、分单元进行划分，对于立面朝向情况相似的我们采用同一立面系数；对应关系如下表： 房号 1 2 3 4 5 6 对应房号 7 8 12 10 11 9 综合系数 综合系数及单价见附表 价差说明： 相同朝向层差：朝中庭20元/㎡ 两翼户型15元/㎡ 18#朝外15元/㎡ 17#朝外10元/㎡ 内外朝向：17#内外朝向差价最大值为460元/㎡ 18#内外朝向差价最大值为280元/㎡ 付款方式即优惠政策 销售价格：销售底价4600元/平方米 销售折扣：一次性9.6折，按揭9.9折，开盘当天购房额外享受9.8折 VIP卡优惠： 11-12月办理VIP普通卡，总房款优惠2万元， 12月升级VIP金卡，再享9.8折优惠 保留折扣： 针对项目特定客户为公司预留折扣为9.8折（建议开盘当日以经理折扣方式下放优惠为9.9折） 即开盘当日认购客户可享受为： 成交总价=（表总价-20000）* 0.98 * 0.98 * 0.96 * 0.99（一次性客户） 成交总价=（表总价-20000）* 0.98 * 0.98 * 0.99 * 0.99（按揭客户） 普卡 优惠 金卡 优惠 开盘当天 购房优惠 一次性 折扣 经理 折扣 普卡 优惠 金卡 优惠 开盘当天 购房优惠 按揭 折扣 经理 折扣 项目 甲方完成内容 时间 乙方完成内容 时间 小蜜蜂招聘 完成18名小蜜蜂招聘工作 11月7号 完成对小蜜蜂进行培训 11月8号 大报、户型图、预算折页 完成首期物料印制 11月8号 合理利用物料 全程 小礼品品种 确认小礼品品种 11月9号 合理利用小礼品铺助销售 全程 看房车 交付看房车 11月9号 看房车监督管理 全程 确定活动公司 在各个活动前至少15天确定活动公司 活动前15天 协商，保质保量完成活动 11月 工作人员制服 交付工作人员制服 11月25号 监督工作人员着装，维护项目形象 全程 渠道人员招聘（大黄蜂） 完成21名渠道人员招聘 11月5号 完成对业务员培训 11月8号 保安、清洁阿姨招聘 完成保安与清洁