房地产市场现况.docVIP

在经过2011年国家国八条、限购等宏观调控政策后，房地产经历萧条期，进入了冬天。在这严峻的形势下，房地产界开始实行二转，转型投资商业地产和转战二三线城市。 转型投资商业地产 在2011年房地产一再的不顺的情况下，商业地产已经全面觉醒，2012年商业地产成为在诸多开发商或主动或被动纷纷参与的时代，商业地产被广大的房产投资商看好，转而“弃宅从商”，商业地产迎来了一个生机勃勃的春天。 　　开发商在住宅产品被限购之后，下一个经济增长点自然就落到了商业地产上，这一点，从非住宅地块的竞争上就可以看得出。商业地产虽不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力，所以投资者需谨慎。　　 经历了几次楼市波折，有些投资者越来越聪明，注意到商业地产比住宅风险更大，因为商业地产的价格远高于住宅，回报率已经出了问题。 投资者的回报，现在单纯从增值上考虑已经不行了，那么从收租的角度来考虑，由于一窝蜂地上马商业项目造成供应量超过消费需求，有没有人租用也成了问题，最后怎么算账也不知道商业地产的投资钱赚在哪里。 转战二三线城市 在2012年龙抬头的时候，曾经一度沉寂的商业地产，今年开始重现抬头之势。宏观调控背景下，由于一线城市限购政策的严厉，一些开发商不看好大城市，面临生存压力，可能被迫转向商业地产，特别是涌向二三线城市。 虽然房产界转战二三线城市，但是小城市不是避风港，当热炒造成房价在调控期间“异地突起”，限购政策同样也会落在它们头上。2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。果然，在中央的干预之下，各地分别出台了限购政策，还没有完全实施的地方也在制订计划，可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。 在经过2011年房产界的变化、国家的调控下，一方面2012年住宅楼市等市场的艰难进行，另一方面商业地产迎来新的春天。不管在2012年房产界这二转是否行得通，这都将在国家的不断调控下，房产和商业地产都将更加合理、健康、有序的发展。 1、2013年中国房地产开发景气指数 2013年1-5月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是虽然“国房景气指数”较前四个月进一步下滑，且至今仍未越过景气临界值，但比上年同期回升，整体走势基本平稳；二是房地产开发投资增速较前四个月小幅下跌，但整体仍运行在20%以上；三是全国土地购置面积增速仍延续2012年以来的持续负增长态势；四是虽然近几个月在“国五条”及其实施细则影响下，市场销量略有回落，但仍远远高于上年同期；五是全国70个大中城市房价环比上涨幅度继续减缓。 2013年以来，在上年底房地产市场全面回暖因素影响下，全国房地产开发景气指数止跌反升，虽然至今仍未越过景气临界值，但整体走势基本平稳。国家统计局发布的数据显示：5月份，“国房景气指数”为97.26，比上月回落0.09点，但与上年同期相比回升2.36点，与去年12月相比回升1.67点。 图表 1 2012-2013年中国房地产综合景气指数情况 房地产开发综合景气指数 2012年2月 97.89 2012年3月 96.92 2012年4月 95.62 2012年5月 94.90 2012年6月 94.71 2012年7月 94.57 2012年8月 94.64 2012年9月 94.39 2012年10月 94.56 2012年11月 95.71 2012年12月 95.59 2013年2月 97.92 2013年3月 97.56 2013年4月 97.35 2013年5月 97.26 数据来源：国家统计局、中商情报网整理 国家统计局发布的数据显示：2013年1-5月，全国房地产开发企业到位资金45,114.8亿元，同比增长32.0%，增幅同比提高26.3个百分点，比2013年1-4月回落1.5个百分点。其中，国内贷款8,051.1亿元，同比增长27.9%，增幅同比提高19.4个百分点，比2013年1-4月回升1.1个百分点；利用外资198.6亿元，同比增长18.2%，比2013年1-4月回落10.3个百分点，上年同期为下降36.8%；企业自筹资金16,588.3亿元，同比增长14.3 %，增幅同比回落2.0个百分点，比2013年1-4月回落1.9个百分点；其他资金20,276.7亿元，同比增长53.7%，增幅比2013年1-4月下降2.2个百分点，上年同期为下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款12,513.8亿元，同比增长57.9%，增幅比2013年1-4月回落4.0个百分点，上年同期为下降4.0%；个人按揭贷款5,404.4亿元，同比增长61.7%，增幅比2013年1