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四、住宅专项维修资金的监督管理 （一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 （二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 1．管理单位的法律义务 2.专户管理银行的法律义务 3.审计、财政部门的监督管理 （三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任 第四节 业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 二、专有部分的所有权 1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。 3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 三、共有部分的共有权 1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。 2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。 3、建筑区划内车位、车库的所有权归属 （1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 （2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 四、共有部分的共同管理权 1、关于业主共同决定事项的范围 2、关于业主共同决定事项的表决规则 3、关于业主大会和业主委员会 4、关于共同管理权的其他规定 五、业主的诉讼权利 1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 六、《物权法》的其它具体条款P171 第二部分 物业管理法理分析及纠纷处理 第一节 物业管理法律关系概述 一、物业管理法律关系的概念 物业管理法律关系：是调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系 二、物业管理法律关系三要素 (一)法律关系三要素 主体 ：自然人、法人 、非法人团体和国家 客体 ：物、行为（包括作为和不作为）和精神财富 内容 ：权利、义务 (二)物业管理法律关系的三要素 1．主体 主体：法律所规定的物业管理法律关系的参加者。 包括：物业服务企业、物业业主或使用人、各级政府行业主管部门和相关部门以及房地产开发建设单位等。 2．客体 主要包括： （1）物业 (2)行为（3）精神财富 ：荣誉、品牌 3．内容 包括物业管理权利和物业管理义务 物业管理权利：是指物业管理法律规范或合同所规定的，物业管理法律关系主体所享有的作出某种行为的可能性。 物业管理义务：是指物业管理法律规范或合同所规定的，物业管理法律关系主体所承担的某种行为的必要性或责任。 三、物业管理活动中相关主体的权利和义务 (一)业主的权利与义务 (二)物业服务企业的权利与义务 (三)开发商的权利与义务 (四)业主大会和业主委员会的权利与义务 (五)街道办事处和居委会的权利与义务 (六)政府行政主管部门的职责 第二节 物业管理法律责任概述 一、物业管理法律责任的概念及构成要件 概念：是指由于违反物业管理法律规范行为而应当承担的法律后果。 构成要件：1．违法性 2. 危害性 3. 可罚性 二、物业管理法律责任的种类 (一)物业管理民事法律责任 1. 违约责任：违反合同 2．侵权责任：侵犯人身权、财产权 3．无过错责任 物业管理民事法律责任的承担方式有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；支付违约金；恢复原状；赔偿损失；修理、重作或更换；消除影响，恢复名誉；赔礼道歉。 以上民事责任的承担方式可以单独适用，也可以合并适用。 (二)物业管理行政法律责任 承担行政责任的方式有两类： 行政处罚，包括：警告和通报批评；罚款；没收财产；行政拘留；许可证处罚；停止营业等 行政处分 (三)物业管理刑事法律责任 第三节 物业管理的民事责任 一、业主的民事责任 二、物业服务企业的民事责任 三、建设单位的民事责任 第四节 物业管理的行政责任和刑事责任 一、业主的行政责任和刑事责任 二、物业服务企业的行政责任和刑事责任 三、建设单位的行政责任和刑事责任 第五节 物业管理纠纷的特点、类型、发生原因及解决机制 一、物业管理纠纷的特点 1．多发性。 2．群体性。 3．多样性。 4．纠纷处理的复杂性。 二、物业管理纠纷的主要类型 第一，管理权纠纷。 第二，管理费纠纷。 第三，管理责任纠纷。 第四，代收代缴纠纷。