房地产企业会计核算存在的问题及对策.PDF

2013年第34期 经济研究导刊 No．34，2013 总第216期 ECONOMICRESEARCHGUIDE SefialNo．216 房地产企业会计核算存在的问题及对策 陈 伟 (山西复地得一房地产开发有限公司，太原 030006) 摘 要：房地产作为中国经济发展的重中之重，相对于其他行业的会计核算而言，在会计核算上有其特殊性。因此 就房地产企业会计核算中存在的收入核算具有复杂性、开发成本的结转与销售收入不配比、风险信息披露不足等问题 进行分析，并结合工作实际提 出相应的对策。 关键词：房地产企业；会计核算问题；对策 中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2013)34—0139—02 就会不真。 一 、 房地产企业会计核算存在的问题 (三)风险信息披露不足 (一)收入核算具有复杂性 房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策 房地产商品周期长 、耗资巨大、收益性较高，这些特点决 风险、项 目开发风险、土地风险、工程质量风险等 ，这种高风 定了房地产商品销售主要采用预售付款或者分期付款两种 险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地提 方式。以当前发展的实际情况来看 ，房地产销售的前提是取 示风险。中国证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并 得预售许可证和销售许可证 ，经过签订预售合同并预收房 要求披露其核算方法。而从中国相关的规范和规定来看 ，缺 款 、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收 乏房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。目前 ，从中 确认 、收取房款，办理产权过户等一系列环节。而根据 企《业 国房地产企业披露的实际情况来看 ，披露的风险仅仅限于抵 会计准则——收入》中规定收入确认以风险与报酬的实质性 押贷款的担保风险，而关于质量保证金的问题却基本没有披 转移为标准，这在理论上具有一定的合理性 ，但对财务会计 露或者披露度很低。 人员的职业判断能力要求较高。在实际工作中，对这一标准 二、完善房地产企业会计核算的对策 的运用比较混乱 ，比较核心的问题在于究竟在哪一环节进行 收入确认?在实行预售过程中，商品房尚未竣工 ，商品房所有 (一)正确确定和应用收入确认标准 权的风险和报酬到底是否发生了转移?另外，在中国会计准 由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能 则中，对于房地产公司自用或者待售的房屋实行细致划分， 签订，从法律意义上讲只是一种合约，房屋未经买方验收认 并且允许两种情况的相互转化，这就给房地产企业会计的收 可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不论 入核算带来更多的复杂性 ，以致出现收入与确认不一致现 是否收取了款项，均不符合收入确认条件。因此，房地产企业 象 ，影响房地产企业收入的客观性、真实性。 开发项 目竣工验收、办妥移交手续前，所收到预售房地产款 ， (二)开发成本的结转与销售收入不配比 只能作为暂收款、预收款处理，不能确认为收入。只有房地产 一 般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品 企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律 的成本载体是整个建设工程，销售则是按楼层或户型为单 手续 ；房屋已竣工并经有关部门验收合格；房屋经验收后，客 位 ，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配 户对房屋