我國物业管理存在的问题与法律规制.doc

我国物业管理存在的问题与法律规制 摘要 20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的居住条件有了很大改善，但其中也存在了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，在我国，物业管理服务是一种新型产物，但是目前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文从物业管理的起源、发展、现状及存在的法律问题及原因进行阐述，对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力。 关键词：物业,物业管理,物业管理法规,服务 绪 论 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务[1]。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。目前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一些必要条件，对物管也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看中的是入住后的长期感受。因此，物管显得尤为重要，一个好的物管绝对会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。 二、研究目的和意义 （一）物业管理存在的问题 随着高楼、别墅及居住小区的出现，物业、物业管理也随之而来，而物业管理作为一种新兴的服务行业，在我国也悄然升起。物业管理行业是改革开放中兴起的一个新兴行业。近年来，随着我国城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅速发展，物业管理行业进入了一个迅速发展的新时期。我们可以预计在未来的几年内，物业管理行业将会更加蓬勃发展。 1、我国物业管理的起源 物业管理（real estate management）起源于英国19世纪60年代。当时英国正值工业革命时期，大批农村人口涌入城市，居住就成为一个严峻的问题。当时有一位奥克维娅?希尔女士（Octavia Hill）为自己出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了居住环境。这被认为是现代物业管理的最早起源[2]。 “物业”到底是什么意思。在我国，物业具体指已经建好的房屋建筑及其相关设备、市政、公用设施等。它包括住宅楼、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房，仓库等，甚至包括相邻场地。我们可以将“物业”描述为“房屋及其附属的设备、设施和相关场地”。物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同 和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，对已竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施以经营的方式进行管理，同时对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进行统一有偿的专业管理，并向房屋产权人、使用人提供多层次、全方位的服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。 2、物业管理的发展、存在与社会的矛盾 从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来，成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在业主、使用人与物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。