第15讲：第六章第四节房屋租赁管理[2012新版].docVIP

一、内容提要： 1、房屋租赁管理 2、房地产抵押管理 二、考试目的和考试要求： 本部分的考试目的是测试应考人员对房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章考试基本要求包括： 1．熟悉房屋租赁的概念； 2．熟悉商品房屋租赁的条件； 3．熟悉商品房屋租赁合同； 4．熟悉房屋租赁登记备案； 5．熟悉商品房屋转租； 6．掌握房地产抵押的概念； 7．掌握房地产作为抵押物的条件； 8．掌握房地产抵押的一般规定； 9．掌握房地产抵押合同； 10．掌握房地产抵押估价； 11．掌握房地产抵押登记； 12．熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记； 13．掌握最高额抵押权； 14．掌握房地产抵押的效力； 15．掌握房地产抵押权的实现。 三、内容辅导： 第四节 房屋租赁管理 注：《公共租赁住房管理办法》经住房和城乡建设部第84次部常务会议审议通过，2012年5月28日住房和城乡建设部令第11号公布。该《办法》分总则、申请与审核、轮候与配租、使用与退出、法律责任、附则6章39条，自2012年7月15日起施行。 一、房屋租赁的概念 房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”2010年12月1日，住房和城乡建设部发布了《商品房屋租赁管理办法》。租赁活动是民事活动，应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。 例题：房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。A．转让 B．买卖 C．交易 D．析产 答案：C 房屋租赁是转让买卖析产形式。( )。（2002年房地产估价师制度试题） A．房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定 B．房屋的租赁期不得少于6个月 C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年 D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效 答案 C 解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。 7．房屋维修责任。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。 8．物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。 9．争议解决办法和违约责任。 10．其他约定。如房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。 在上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。《商品房屋租赁管理办法》要求，房地产管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。 例题：以下关于商品房屋租赁中的维修责任，表述错误的是( )。 A．出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全 B．未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定减少租金，但不可承担赔偿责任 C．出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复 D．租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定 答案：B 解析：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。 (三)商品房屋租赁关系保护 租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。 商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。 例题1：承租人在租赁期内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的( )。（2011年房地产经纪人制度试题） A．已离异的前妻 B．在异国定居的女儿 C．居住在邻近城市的养子 D．现共同居住的儿子 答案：D 解析：承租人在租赁期间内死亡，租赁房屋的共有居住人要求维持原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 例题3：刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某