个人住房按揭贷款还款方式选择[详细].docVIP

中国工商银行个人住房按揭贷款还款方式选择(详细) 个人住房按揭贷款的两种主要还款方式即等额本息还款法和等额本金还款法在理论上做了比较，并结合着具体案例进行了初步分析，指出购房者应根据自身情况合理选择还款方式。 按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。70%或80%，期限为1~30 年。目前我行常见的还款方式主要有等额本金还款法、等额本息还款法。 一、两种主要的还款方式 （一）等额本金还款法 1、等额本金还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内，每期归还，同时付清自上一个还款日至本次还款期间的贷款余额所产生的利息的一种还款方式。 2、计算原理：等额本金还款法期还款额的计算采用单利法。每期归还本金数相等,当期应付利息是期初占用资金和当期适用利率的乘积，然后将两者相加得到当期还款额。 3、计算公式： 则 （二）等额本息还款法 1、等额本息还款法：等额本息还款法是指借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，每期还款金额包括本期应还的本金和利息，在借款截止日期前全部还清本息，但每期利息和本金所占的比例不同。 2、计算原理：等额本息还款法期还款额的计算采用复利法。等额本息还款法还款额各期相等，每应还金额：n为贷款数A为贷款总额为银行利率等额本息还款公式推导设贷款总额为A，银行利率为，总期数为m（），还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为： 第一个月 第二个月 第三个月第四个月 …… 由此可得第n后所欠银行贷款为 由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有 由此求得 每年还款额 等额本息还款法 等额本金还款法 每年还本额 每年利息额 合计数 等额本息还款法 等额本金还款法 等额本息还款法 等额本金还款法 等额本息还款法 等额本金还款法 0 100 100 1 83.62 80 16.38 20 10 10 26.38 30 2 65.6 60 18.02 20 8.36 8 26.38 28 3 45.78 40 19.82 20 6.56 6 26.38 26 4 23.98 20 21.80 20 4.58 4 26.38 24 5 0 0 23.98 20 2.40 2 26.38 22 合计 100 100 31.90 30 131.90 130 结论： 1、两种方式还本的比较: 等额本息还款法首期还本最少，以后逐期增加；等额本金还款法各期支付的本金相同。在还款期的前半期内，等额本息还款法的还本额要低于等额本金还款法，随着等额本息还款法的还本额的逐期增加，在后半期，等额本息还款法的还本额要高于等额本金还款法。 2、两种方式各期支付利息的比较: 等额本息还款法各期支付的利息非等额减少, 前期利息差额较小, 后期利息差额较大；而等额本金还款法各期支付的利息等额减少, 其差额为月支付本金与月利率的乘积。 3、各期支付本金与利息间关系比较: 等额本息还款法各期支付本金与利息直接相关, 利息减少多少, 本金相应增加多少；等额本金还款法各期支付本金与利息间没有直接联系。 4、年还本付息总额的比较: 等额本息还款法年还款额各期相同而等额本金还款法首月最高,以后逐期减少。 三、等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响分析 1、等额本息还款法和等额本金还款法对购房者支付利息总额的影响 在贷款金额和贷款期限相同的情况下, 等额本息还款法因为在还贷初期占用银行资金相比等额本金还款法要多, 因此要多付利息。所以购房者选择等额本金还款法会节约利息。如表1和表2所示，“等额本息还款法 “下5年付息总额为31.9万元，而“等额本金还款法“下的5年付息总额为30万元，后者比前者少承担利息1.9万元。 实际上，这种分析并不完全正确。因为这种分析方法没有考虑到时间价值。根据时间价值理论，不同时点的现金流量并不等效，不能简单相加减，而上述分析方法正是将不同时点的现金流量简单合计作为决策的依据，显然没有考虑到等额本金还款法下早期还款多、晚期还款少的现金流分布情况以及对于购房者的影响。 2、住房贷款利率浮动时等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响 由于等额本息还款法早期归还本金少, 后期归还本金相对就多。如果未来住房贷款利率上升, 如图1所示，购房者就要支付更多的利息。因此住房贷款利率上调对选用等额本息还款法的购房者有较大影响。 3、提前还款情形下等额本息还款法和等额本金还款法对购房者的影响 购房者由于种种原因可能会提前还款。提前还款时购房者需要交纳本期还款额,