选择《年对冲还贷》还是《月对冲还贷》.docVIP

选择“年对冲还贷”还是 “月对冲还贷”？ 住房公积金的对冲还贷业务目前可分为“年对冲还贷”和“月对冲还贷”两种业务方式。 “年对冲还贷” 业务是指办理了住房公积金贷款的职工，在偿还贷款的过程中，每年使用借款人及配偶缴存的住房公积金来冲抵一次部分贷款本金的操作方式。“年对冲还贷” 业务其实就是相当于职工用自己的公积金余额提前还了一部分贷款。我中心早在2003年就推出了此项业务，2007年9月因“月对冲还贷”业务的全面推出而暂停办理。期间共为 2985户贷款职工办理了此项业务，合理使用公积金近1.21亿元。该项业务的优势是职工利用公积金余额冲本后大大减少了每月的还款数额，职工的累计还贷利息也因贷款本金的减少而减少。 “月对冲还贷” 业务是指办理了住房公积金贷款的职工，在偿还贷款的过程中，使用借款人及配偶缴存的住房公积金来冲抵部分或全部月还款额的操作方式。我中心在2007年9月推出此项业务后，受到了广大贷款客户的喜爱，截止目前，共为8715户贷款职工办理了此项业务，合理使用公积金近1.44亿元。该项业务的优势是职工每月利用公积金余额偿还月供，大大减少了职工的月还款压力和每月银行还款手续。 省直中心在经历了2003年9月至2007年9月的“年对冲还贷”方式和2007年9月后推行的“月对冲还贷”方式后，2009年1月1日后将迎来两种对冲方式并存的一种多元化的对冲还贷模式，充分缓解职工的还款压力。届时，职工可根据自己的实际情况和还款需求选择合适的对冲方式。“年对冲还贷”业务的具体操作细则有望在近期公布。 是否选择提前结清住房公积金贷款？ 2007年住房公积金贷款利率5次升息，5年期以上的贷款利率由年初的4.59%升为年末的5.22%。就在人们普遍预计住房公积金贷款利率即将进入上升通道时，贷款利率却在2008年发生戏剧化的变化，直转而下，5年期以上的贷款利率由年初的5.22%经4次下调降为3.87%，降幅达26%。 未来贷款利率的趋势预测变化影响着人们的提前还款意识。目前，当住房公积金贷款利率发生变化时，对于老客户的贷款利率采取的是次年的1月1日调整措施。2007年受住房公积金贷款利率上调影响，提前还款的客户呈明显上升趋势，全年共办理全部提前还款业务1710 笔，金额高达 1.55亿元；2008年住房公积金贷款利率一降再降，创下历史最低水平，全年共办理全部提前还款业务1064笔，金额为1.09亿元，呈明显的下降趋势。此种趋势变化在12月份表现尤为明显，2007年12月份共办理全部提前还款业务250笔，金额为0.21亿元，2008年12月份则降为88笔，金额仅为0.08亿元。 可见，在这样一个低利率时代，人们的全部提前还款意识正在逐渐淡化。其实，人们可根据自己的经济状况和投资渠道选择适合自己的资产负债比例。对于收入来源较为稳定、投资渠道较为单一的保守者，可根据自己的经济能力，选择适时结清贷款，告别负债；而对于那些投资渠道较为多样、理财经验丰富的激进者，可充分享受住房公积金贷款低利率和“对冲还贷”业务的政策优惠，选择“现金为王”的择机投资理念。 关于提前归还贷款利息计算方法 部分提前还款利息计算方法： 1、对部分提前还款金额（本金）计算利息，计息天数为上笔还款日至本次部分提前还款日； 2、对剩余贷款本金计算利息，计息天数为一个月； 3、两部分利息相加即本次部分提前还款的利息。 全部提前还款利息计算方法： 对全部提前还款金额计算利息，计息天数为上笔还款日至本次提前还款日；计息金额为该笔贷款的全部剩余本金。 举例说明： 如客户向中心借款30万元，借款期限20年。已正常归还本金10万元，剩余本金20万元。客户打算提前部分归还10万元。该笔贷款上笔还款日为6月20日，本次部分提前还款日为7月12日，则该笔提前部分还款业务，提前还款金额为10万元，剩余本金为10万元，计息天数为22天，利息计算如下： 100000×（4.35‰÷30）×22＋100000×4.35‰＝319＋435＝754（元） 如客户将贷款全部还清，则该笔提前还款业务，提前还款金额为20万元，计息天数为22天，利息计算如下： 200000×（4.35‰÷30）×22＝638（元） 个人异地住房公积金担保贷款须知 一、 申请贷款条件： 1、所购住房位于长沙地区范围内。 2、借款人正常缴交住房公积金为在本省其他市（州）正常缴存住房公积金一年（含1年）以上，且住房公积金至少应缴存至申请贷款前1个月，未办理公积金贷款且账户状态为正常状态。 3、所购房属省直公积金管理中心认证楼盘。 4、申请办理贷款客户在人民银行征信系统中无任何不良信用记录。 二、贷款金额：最高为购房总价80%，且单笔贷款金额不超过40万元。