房地产管理剖析.ppt

一、开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务 三、建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务，与其他行业关联度密切，具有很强的经济带动性。 四、环境改造、百姓安居、劳动就业对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。 五、资金占用量大、投资周期长、市场需求变化快、宏观经济影响大 六、经济较发达的地区，房地产行业发展往往较快。 基本趋于一致，两者都注重权责发生制原则和实质重于形式原则。经济利益不流入，企业所得税也要确认收入 收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。 税法对收入范围的界定往往比会计准则要广，一切能够提高企业纳税能力的收入，即使会计不作为收入核算，税收上也应当计入收入总额 应把发生的合同成本确认为合同费用。 会计强调企业经营中可能出现的风险，从谨慎性原则出发，合同成本能够收回时，按照能够收回的金额确认收入，合同成本不能收回时，根据已经收回和预计能收回的款项确认部分或不确认建造收入；而税法按权责发生制原则，不考虑企业的经营风险，按完工进度和合同总额确认收入。 国税函〔2008〕828号第三条： 属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等，这类配套设施，没有投资来源，不能有偿转让，应计入房屋或土地开发成本；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的配套设施项目，包括开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等。 （1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本—房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； （2）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本—配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； （3）对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本—配套设施开发成本”账户进行归集。 当企业结转主营业务成本时采用“营业成本占收入比例”的方式时与税法按“可售面积单位工程成本”方法有明显的差异。 借 弃置费用通常是指根据国家法律和行政区域法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，如核电站核设施等的弃置和恢复环境义务。贷方计入预计负债。 单独计价入账的土地指无偿划拨的土地 （一）房屋，建筑物，为20年；（二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年（原为5年）；（五）电子设备，为3年（原为5年） 2、权益法 （1）将初始投资成本与应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额进行比较 成本＞份额，不处理 成本＜份额，差额确认收入，同时调整投资的账面价值 借：长期股权投资—投资成本 贷：营业外收入 （2）资产负债表日，根据被投资单位实现的净利润和持有份额 借：长期股权投资—损益调整 贷：投资收益 反之，亦反之，但调整到零为限 （3）被投资单位宣告发放现金股利或利润 借：应收股利 贷：长期股权投资—损益调整（调整到零为限） 投资收益（现金股利或利润超过已确认的投资收益部分） 长期股权投资—投资成本（超额分配部分） （四）后续计量—税会差异 1、投资成本的调整 2、权益法下，被投资企业利润（亏损）的确认 案例 一、关联交易 会计 重在披露 （一）企业无论是否发生关联方交易，均应当在附注中披露与母公司和子公司的有关下列信息： 1、母公司和子公司的名称 2、母公司和子公司的业务性质、注册地、注册资本及其变化 3、母公司对该企业或者该企业对子公司的持股比例和表决权比例 （二）发生关联交易的，应当在附注中披露关联方关系的性质、交易类型及交易要素。 （三）企业只有在提供确凿证据的情况下，才能披露关联方交易是公平交易。 特别纳税调整 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有要按照合理方法调整 企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务