中海蓝湾营销策划.doc

中海蓝湾营销策划 1、总平面管理策划概述 总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划。 从多方面考虑，本项目分A、B、C三期进行开发，本总平面管理策划仅对A区进行详细阐述，其余将随开发进度进行增补。 项目A区占地面积为26247.84平方米，建筑面积约131359.47平方米，容积率3.90，绿化率40%，覆盖率26%，其中包括3栋高层（33层）、一栋幼儿园（3层）及地下室（2～3层），具体布置如下图： 为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，在这里对项目A区进行总平面管理策划。 2、主包单位分区及生活区设置 本项目拟定两家主包单位进行施工，具体分区为：1栋、3栋、幼儿园及其下部或周边地下室主体工程；2栋及其下部或周边地下室主体工程。 我司地盘办公室布置在A区西北角用地红线外，主包单位办公区及生活区主要集中在A区东、西侧外围（用地红线外）、为了便于工作区及生活区之间的联系，在施工前期由主包单位自行修筑临时道路，对两区进行连通。 关于临设的搭建及生活配套必须满足国家、市及我司相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为现场施工保驾护航、为项目的顺利发展奠定基础。 3、临时施工道路组织 项目A区地下室面积较大，基坑又采取大放坡的形式开挖（基坑边线已经超出用地红线），再则设计上将大部分小区环路设置在地下室顶板上，使项目施工道路的布置异常紧张，计划暂使用红线外国土用地进行施工道路的布置，待地下室工程施工完毕后，再进一步适当调整。 关于项目A区临时施工道路的组织设计可以分以下几个阶段： （1）土方工程阶段 土方工程阶段临时施工道路的特点为：现场较为空旷，施工道路只有外围局部初步形成，其余随着土方工程的进度逐步形成，硬化的临时道路还未施工完毕，再加上本项目处于雨季施工，现场较为泥泞。具体布置如上图。 （2）桩基工程阶段 桩基工程分两个阶段，1、2栋为第一阶段，3栋为第二阶段，施工时，其区域土方工程已经基本完成，临时施工道路也随之形成，并为了便于施工及材料运输，道路适当硬化，为后续工序的进行奠定基础，具体布置如图： （3）主体工程阶段 主体施工前期，临时道路已经形成，并已经硬化，由于项目A区，地下室范围较大，基本覆盖整个用地范围，临时道路基本布置于基坑外围，具体如图： 主体施工中期，地下室已经施工完毕，为了材料便于运输，临时施工道路也随之发生了变化，临时施工道路只要沿地上建筑周边布置，并形成多个环路，便于各个主包单位进行现场管理，具体如下图： 主体施工后期，室外工程也逐步展开，为了便于多种工程同步作业及主体与室外工程互不影响，临时施工道路也进行适当调整，具体如下： （4）销售阶段 销售阶段，为了配合销售的需求、营造更为美观的销售环境、体现楼盘档次，部分外围售楼区域范围内的施工道路也不得不停止使用，为了便于施工，临时施工道路也随之调整，具体如下： （5）其他 随着项目的不断发展，工程后期，项目正式道路基本完成，临时施工道路具体布置如下： 4、场内土方平衡 本项目地下室范围较大，再加上项目地块内有较大范围山体，项目整体土方工程量较大。 从成本、景观及环保等多方面考虑，我司仅将项目东部的山体进行铲除，其余仅进行适当修整。对于A区，基坑开挖土方全部外运，后期的部分土方将平移至项目西侧红线外，形成天然的隔音屏障，不仅节约工程成本，又形成一道自然、环保的风景线。从目前情况来看，为了便于施工，项目内将不设置专门的堆土场，若需对已施工完毕的地下室进行回填，可直接从项目内山体上取土。 5、材料堆场布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段： （1）基础工程阶段 （2）结构工程阶段 （3）装修工程阶段 6、施工机械布置 从项目发展阶段考虑，材料堆场布置主要分以下几个阶段： （1）基础工程阶段 （2）结构工程阶段 （3）装修工程阶段 具体情况参见附件六、七、八。 7、特殊部位外脚手架搭设方式 本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外及其他工序的正常施工、以保证售楼需求，计划1、2、3栋均在地上建筑四层底板开始悬挑，使用工字钢做底座，采用不明确卸载装置（钢丝绳等）进行卸载，具体设置以设计计算结果为准。 幼儿园及地下室外脚手架直接落地。 8、临时水电及雨、污水排放系统的设置 施工临时用水接驳点设置在2栋2单元的东侧（DN250管，200水表），主包单