新密永威置业2016年营销策划提报概要.pptxVIP

目录 第一部分：市场认知 第二部分：项目定位 第三部分：产品建议 第四部分：收益测算 第一部分：市场认知 第一部分：市场认知 1.政策环境 2.城市概况 3.区域认知 4.地块分析 政策环境 【同翔观点】——国家一系列降息降准等宽松政策的不断出台，政府救市力度不断加强，不断降低了购房者的购房成本，刺激购房者积极入市，促进房地产健康发展，市场回暖趋势明显，房地产行业在国民经济中的地位依然突出。 政策环境 【同翔观点】——公积金政策的不断出台，加速了刚需客户的入市预期，降低了购房压力，既保护了刚需住房需求，又抑制了投机性购房需求，进一步盘活了公积金的使用量，使房地产资金链更加稳固，有利于楼市的长期健康发展。 政策环境 【同翔观点】——全面二孩政策的开放对楼市最大的影响，就是导致四房将变为刚需住房，这不仅将极大推动未来大户型住房需求的增加，同时也能提高二手房市场交易量，进一步的炒热市场。 政策环境 2月19日，多部门联合下发通知，对房地产交易中的税费和契税进行调整，其中， 90平以上首套房契税降低1.5%。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征 收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 北上广深四大一线城市以外的城市，购买首套住房，新政后，90平方米以下的普 通住宅不变，其他最多只交1.5%，对非普通住宅利好；同时针对二套房90㎡以上 及以下契税均有降低。所以从政策导向来看，国家鼓励支持首套购买非普通住房 以及二套购买普通与非普通住宅。 【同翔观点】——新的契税政策不仅直接的激发了购房者们的购买热情，同时也表明了政府部门坚定的“去库存”决心，同时也是2、3月份郑州新房、二手房市场骤发火爆的直接诱因，在这种政策背景下，市场热度将会在一定程度上向三、四线城市进行蔓延。 政策环境 【同翔观点】——郑州都市村庄拆迁进城的快速推进，将会大大的提高“郑漂”人群的居住成本与生活压力，在进一步刺激郑州房地产市场的同时，受高昂的郑州房价影响，还会出现置业人群向郑州郊区的分流现象，港区、龙湖市场会直接受益，而对荥阳、上街、中牟及新密这些近郊市场而言，也是一种利好。 政策环境—小结 刚柔并济“去库存” 2016年宏观政策导向 在刚柔并济“去库存”的宏观政策导向下，直接受益的将是一二线及省会城市，地县市场并无法从中获得直接的利好，因此，如何做到“借势而发”将是地县房地产项目在2016年所需要思考的主要问题。 第一部分：市场认知 1.政策环境 2.城市概况 3.区域认知 4.地块分析 城市概况 新密资源丰富，物阜品优。为工业发展奠定了雄厚的物质基础，由此逐步形成了煤炭、耐材、造纸、建材四大支柱产业，超化镇是闻名国内外的耐火材料专业镇，大隗镇被誉为全国造纸第一镇。 新密位于省会郑州西南40公里处，总面积1001平方公里，辖13个乡镇、3个街道办事处，人口约80万人，其中城区常驻人口约为30万。。 新密距离郑州城区约40公里，是郑州城市发展“两轴一带一组团”中重要的卫星城市之一，随着郑登快速公路的投入使用以及郑新轻轨的规划建设，有利于加强两地联系，进而加快新密的城市发展。 城市概况 新密市城市发展思路： 东区抓改造，净绿亮美，提升品位； 中区抓商贸，完善功能，增进活力； 西区抓增容，拉大框架，树立形象。 东部优化——东区是郑州通往新密的门户，为新密市改造、净绿亮美的区域； 中部改造——主抓商贸，完善老城区功能，改善老城区破旧落后面貌； 西区扩容——通过生活、行政配套的不断完善，力争打造为“布局合理、功能完善” 的现代化宜居宜业新城区。 城市概况 城市概况 现在新密90%的矿井都关了，都一年多没有生产了，国家管的很严，小矿被国企收购了，现在的新密煤矿生意没有之前好做了，很多都转做别的生意了。 ——新密出租司机 受全国性的重污染行业治理以及产能结构调整等因素影响，作为新密经济支柱的煤矿、造纸及耐材行业受到了较大的冲击，绝大多数的中小企业都面临着转型的危机，自2010年以后，新密经济持续下滑，对当地房地产行业冲击较大。 城市区位及规划：新密市属于郑州市卫星城市，受益于郑州市大都市区域建设发展带来的实惠，城市框架拉大，城市面貌改善，城市发展基础良好； 城市经济：传统工业基础雄厚，但多以中小企业、作坊式企业为主，近些年面临转型的危机，城市经济持续低迷，第三产业发展潜力巨大，但尚未得到足够的支撑，经济发展后劲不足； 人群构成：高收入人群主要集中在第二产业