英国土地制度试题.pptx

英国土地制度 2017-4-9 土地法的法律体系 土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法的规则包含普通法规则和衡平法规则。 普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极为严苛地执行的。 衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭已经经常推翻王座法院的判决。 2017-4-9 成文法 土地法成文法的标志性日期为1925年。 英国的土地法包含： AEA 遗产管理法 LPA 财产法 LCA 土地负担法 LRA 定序土地法 SLA 转让受限土地法 TA 受托人法 其他 2017-4-9 什么是土地 普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑物。一般规则是，附属于土地的一切物体都是土地的一部分。 “附属物”？ 1977年波利诉波利特（Berley v. Poulett）案。 2017-4-9 波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方带走的物品是土地的一部分。 法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。 2017-4-9 土地定义的重要性（1） 租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属物都可能成为土地的组成部分，从而成为出租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设备都有可能成为“土地”，债权人则可以将其出售，以所获收益实现债权。 2017-4-9 土地定义的重要性（2） 买卖土地时：当某一物品附属于土地之后，即使买方在购买时未支付价款，供货方也可能无法再收回货物。 梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v. BMI )案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖设备出租给当地政府部门，上议院认定，一旦该物附属于土地，那么它就成为该政府部门的财产，而与当事人的主观意图无关。 2017-4-9 其他定义 根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项，土地是指： 土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可继承地产；同时也包括……地租和其它无形的可继承地产，以及地役权，特别权益或者来自土地或土地之上的利益。 2017-4-9 注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人（即承租人）即是购买土地的人。 “有形的可继承地产” 指土地及其附属物的。 “无形的可继承地产”指土地上的无形利益，例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为土地购买方。 2017-4-9 2017-4-9 地产权的体例 “地产权”：设定于土地之上具有特定存续期限的权益。 自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。 2017-4-9 持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权： ① 无条件继承的土地产业权； ② 限定继承的土地产业权； ③ 终身保有的土地产业权； ④ 限期保有的土地产业权。 前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权(leasehold). 2017-4-9 无条件继承的土地产业权的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地，即可以占有、使用、收益、处分、遗嘱继承。 限定继承的土地产业权只限本人和后裔享有。 终身保有的土地产业权只限本人终身享有，并可在期限内转让权利。 限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权，依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定期地产权。 前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租借期又开始。 2017-4-9 2017-4-9 英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0 ％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。 值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。 地产权上的地产权益 地产权上可能存在无限多份的土地权