6地方-房产税筹划案例.docVIP

【案例一】 江苏甲企业（集团）公司2011年初计划兴建一座花园式工厂，工程分两部分：一部分为办公用房以及辅助设施，包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元；另一部分为厂房。在兴建过程中，董事长发现了与房产税有关的两个问题： 一是房产原值的确认。如果1亿元都作为房产原值的话，甲企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30%）为：10000*（1-30%）*1.2%=84（万元），这84万元的税负只要该厂存在，就不可避免。如果以20年计算，就将是1680万元。企业感到税负太重，希望寻找节税的方法和途径。 二是土地价值的分摊对房产税的影响。如果2011年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元；企业按50年摊销；2011年6月，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建A厂房。在具体操作中如何节省房产税？ 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。正因为土地出让金的存在，地方财政对地产业有过分的依赖，土地财政成为房价调控的绊脚石。 【案例二】 华源科技发展有限公司是一家沿海规模性企业，2010年初它在开发区投资兴建了一个新的太阳能生产线。2011年6月12日，当地主管地方税务局稽查局对该公司的地方税种的纳税情况进行了检查。 在查前准备阶段，检察人员了解到企业在郊区新建了厂房，生产车间全部迁到了新厂区。入户检查时，检察人员有目的地查阅了“固定资产”明细账和房产税纳税申报表。检查发现，企业生产车间的管网、空调系统、电梯等设备全部单独作为固定资产记账，在申报缴纳房产税时没有并入房产原值缴税。 为了确认哪些设备应根据文件规定计入房产原值计征房产税，检察人员在企业主管设备的张经理的引领下，深入厂房逐个车间进行实地查看。经双方沟通，最后确认2000多万元的管网、电梯、空调系统等设备为与房屋不可分割的设备，应与房屋一起交纳房产税。 经计算，该企业共补缴房产税款33.6万元，并按照规定缴纳了滞纳金和罚款。 房产税是以房产余值作为计税依据的，计税余值是按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额。房产原值应包括与房屋不可分割的各种照明、煤气等设备，以及各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起计算原值。电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。按照国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号文件）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气即智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 对于新成立的工业制造企业，如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地税务机关参考同类房屋的价值核定。在房产原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。新搬迁或有新建车间厂房的企业，申报缴纳房产税时一定要注意检查是否存在为维持和增加房屋使用功能或使房屋达到设计要求、以房屋为载体的，不可随意移动的附属设备和配套设施，明确是否要将这部分设备的价值计入房产原值一并缴纳房产税。 企业自用房产要依照房产原值一次扣除10%-30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，企业自用房产应纳房产税的筹划可以从房产原值的会计核算入手。 科学界定房产 税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征收房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价配套设施则需要并入房屋原值计征房产税。筹划时，企业应当对房屋、非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施加以划分。 所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（柱），能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等均不属于房产，不征房产税。 与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、通风、照明、煤气灯设备，各种管