阳光星城一期工程资金贷款建设可行性研究报告.docVIP

台州华龙房地产开发有限公司为开发“ 华龙·阳光星城”项目申请贷款，本机构受台州华龙房地产开发有限公司委托于2012年月3月完成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2012年2月15日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况、市场、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2012年3月5日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 申报单位及项目概况 1.1借款人评价 台州华龙房地产开发有限公司前身为玉环县华龙房地产开发有限公司，由原玉环县建设局直属企业转制而来，成立于2000年，注册号：331021000028293，注册资金为10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质，资质证书编号：浙房开1385号。 公司现有职工31人，其中大专以上学历22人；具有初级以上专业技术职称人员22人，其中中高级以上专业技术职称人员10人，内部设置综合办公室、财务部、企划部、营销部和工程部五个科室。 公司成立至今已完成投资项目六个，分别为华龙·榴岛公寓、华龙·东门公寓、华龙·玫瑰城、华龙·新城花园、华龙·景泰嘉园、华龙·时代广场。完成投资额6.8亿元，开发建筑面积19.7万平方米，已竣工项目销售率达100%。华龙·时代广场项目建筑面积7.2万平方米，正在销售中。 公司成立以来，在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位。 经银行咨询系统查询，截至2012年2月29日，台州华龙房地产开发有限公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。 截止2011年12月31日，公司总资产，负债，所有者权益为。 （需业主提供） 1.2项目评价 “华龙·阳光星城”项目位于玉环县经济开发区中部BXE031-0303地块，地势平坦，东邻风屿北二路，西邻漩港路，南邻金海大道，北邻银湖大道，交通方便，外部配套设施齐全，建设条件基本具备。 该项目总建设用地面积为74025平方米，总建筑面积为170255.4平方米；其中一期建设用地面积为33135.5平方米，建筑面积为78407平方米。 项目综合技术经济指标如下： 序号 指标名称 单位 一期 总体工程 1 规划建设净用地面积 ㎡ 33134 74025 2 地上建筑面积 ㎡ 78407.2 170255.4 2.1 住宅建筑面积 ㎡ 68746.6 151949.7 2.2 商业建筑面积 ㎡ 8358.0 17003.1 2.3 物业建筑积 ㎡ 1197.6 1197.6 2.4 其他配套建筑面积 ㎡ 105.0 105.0 3 居住户（套）数 套 462 1020 4 容积率 2.37 2.30 5 建筑密度 20.38% 20% 6 绿地率 27.6% 30% 7 机动车位 个 640 1226 该建设项目经玉环县发展和改革委员会立项，目前已取得了相关建设手续。 项目计划于2014年8月竣工。 调查情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。 该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。 1.3筹资 1.3.1投资估算 “华龙·阳光星城”总投资约为13.9亿万元，一期投资约为6.6亿万元，二期投资约为7.3亿万元。 1.3.2资金筹措 一期资金来源为自筹、销售转投入、银行贷款，其中自筹本金2.9亿元，银行贷款3亿元，销售转投入0.7亿元。 1.4投资情况 台州华龙房地产开发有限公司截止于2012年2月29日止，一期工程自筹资金2.9亿元，投入2.7亿元，预收售房款转投入0.7亿元，拟向银行申请3亿元的房地产开发贷款。 1.5财务评估 一期开发利润总额约为2.4亿元，税后净利润约为1.8亿元，本项目具备很强还贷能力，企业自身具有一定的偿债能力。 1.6不确定性分析 1.6.1盈亏平衡分析 当住宅销售价格为10500元/平方米，商铺销售价格为11000元/平方米，一期项目达到盈亏平衡点。一期项目保本作业率为77.78%，安全边际率为22.22%。 1.6.2敏感性分析 销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其次总投资为次要影响因素。 当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（13.65%）仍大于折现率（10%），财务净现值大于零。因此，一期项目有较强的抗风险能力。 1.7风险防范 “ 华龙·阳光星城”项目已取得各种相关合法手续，台州华龙房地产开发有限公司作为投资者，具备房地产开发资质和丰富开发经验，有良好的银行信用等