类别墅产品设计书研究.pptVIP

叠拼别墅 一般设计要求 优劣势与机会点 4. 概念与特征 创新打造手法 叠拼别墅 概念与特征 一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 缺点：并不能做到别墅真正意义上的同时“有天有地” 2F 1F 地下室 4F 3F 5F 2F 1F 地下室 4F 3F 5F 下套产品 上套产品 3.6m 2.6m~3.3m 3.3m 3.0m 3.0m 3.0m 组合产品剖面结构 叠拼别墅 一般设计要求 层数：一般地上是四至五层，由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加； 低密度住宅：叠加式别墅容积率大致在1左右，这个容积率比联体别墅要高，但比多层住宅要低； 房型面积：介于洋房与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。一梯两户，另加设空中花园； 室内景观资源：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。 叠拼别墅 优劣势与机会点 S W O 华润橡树湾创新的三叠联庭别墅有以下优势： 化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次； 每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感； 总价在800—1000万之间，价格与普通联排别墅相近，树立了北上海新江湾城区的标杆。 叠拼别墅联排化 参考案例：上海华润橡树湾 创新打造手法 独立入户方式，确保私密性 参考案例1：上海华润橡树湾 每户单独楼梯入户 1: 二、三层位于一层的独立入户； 2：一层住户入口； 3：四、五层位于一层的入户口； 创新打造手法 创新入户设计1 1 2 3 入户示意 参考案例2：中海蓝湾 错层设计，上下住户同享前后景观资源 交通组织：入户方位错开，提升私密性 顶层（二层）主人套房朝江设置，配阳光浴室、顶层50平方米大露台 首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园 创新入户设计2 北向上叠入户楼梯 优势：增强私密性、弱化视觉上的容积率和上叠过长的进户路线 劣势：影响下叠采光 入户方式模拟 二层 三层 二层 一层花园 一层花园 下沉式花园 下沉式花园 入户楼梯下方空间难利用 参考案例3：上海龙湖滟澜山 创新户型 创新打造手法 多重庭院 参考案例：上海华润橡树湾 创新三叠“联庭”别墅 庭院空间示意 一宅四院，垂直院落加强景观性，每户均有一层庭院配置，让每户私享花园生活。 创新打造手法 ② ③ ① ⑤ ⑥ ④ ①~⑤ 以地下庭院、空中庭院和一层前庭后院，全面提升院落景观层次感。 总结 5. 研究小结 产品打造 整体价值提升途径 创造产品高附加值 联排别墅 叠拼别墅 联排别墅 叠拼别墅 独栋化手法1：局部连接、二层分离 独栋化手法2：凹形建筑布局 独栋化手法3：错排布局 叠拼别墅联排化 独立入户设计 布置内庭院 大面积赠送 双主卧设计 垂直多重庭院设计 通过联排向独栋产品看齐，叠拼向联排产品看齐的设计方式全面提升产品整体价值，并赋予高附加值增强项目性价比，以创新型产品获得高溢价能力。 * 类别墅产品设计研究 同致行（中国）顾问 研究框架 1 类别墅产品划分 2 双拼产品设计研究 3 联排产品设计研究 4 叠拼产品设计研究 5 总结 类别墅产品划分 1. 物业类型 形态区分 一般容积率 一般建筑面积 地面层数 类别墅 双拼 共用一道墙 0.4~0.5 300㎡ 二~三层 联排 两道以上共用墙 0.5~0.7 200~300㎡ 二~三层 叠拼 垂直方向的两/三户叠加 0.7~1.0 200~300㎡ 四~六层 背景：自从2003年发布限墅令，独栋别墅被叫停之后，为了继续获取高端住宅市场的巨大利润，中国内地很多城市的发展商打起了“擦边球”，开发出了新的别墅形态，如联排、双拼、叠加等产品，并被命名为花园洋房、情景美墅、空中别墅等，市场上真正意义上的别墅—纯独栋项目越来越少，别墅建筑形态趋于多样化。 类别墅 产品划分 类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅（根据国土资源部的释义，只有独栋产品才称之为别墅）和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度。 双拼别墅 设计原则 一般设计要求 2. 概念 功能间与面积参考 案例赏析 双拼别墅 概念 由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下。 A户 B户 充分、合理、奢侈、有节制的张扬； 紧凑的平面布局和丰富的空间划分； 空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势； 平均空间尺度比独栋别墅明显偏小，以合理的尺度保持家居的亲切感和被包