洪湖滨江国际城商业定位及发展报告书1123.pptVIP

洪湖·滨江国际城·商业定位及发展报告 2011年×月×日 开发商领导： 本案结合本地市场情况，从城市经济、区域背景、商业研究、消费者调研以及商家访谈等多层面，综合研究分析了项目的市场定位， 并对商业招商及销售策略进行了系统的分析。 目 录 第一部分 城 市 印 象： 一、城市环境 二、经济环境 三、政策环境 第二部分 市 场 环 境： 一、项目概况 二、项目环境 三、商业环境 第四部分 商 业 运 作： 一、招商原则 二、招商策略 三、分阶段布局 第三部分 商 业 定 位： 一、商业调查 二、客群定位 三、商业定位 四、业态规划 五、商业布局 第一部分 城 市 印 象： 一、城市环境 二、经济环境 三、政策环境 洪湖·滨江国际城·商业策划报告 洪湖隶属荆州，武汉城市圈外，省副中心城市外，长株潭城市圈外，鄂西生态旅游文化圈边缘，属于多不管区域。 洪湖交通滞后，随岳高速、京珠高速、宜黄高速均绕洪湖而行，无高速直通、无国道直通、无铁路直通。仅有一个长途汽车站。 要致富，先修路：洪湖隶属荆州，交通封闭，形同孤岛，不利于经济建设。 政策环境 城市环境 经济环境 城市印象 洪湖以第一产业为主导。第二产业较为落后，目前主要依赖基础建设及房地产投资拉动建设；落后于第一和第三产业。 洪湖素有“鱼米之乡”之称，以水产养殖业、农业为支柱产业 城市以第一产业为支柱产业，缺乏工业带动，城市吸纳人口，劳动力外流。 政策环境 城市环境 经济环境 城市印象 全市实现社会消费品零售总额53.45亿元，增长18.7%， 人均可支配收入11100元，增长11.6%。 2010年社会零售总额超出人均可支配收入，餐饮消费达到22.5%的增长率，消费力开始大力提升，消费结构开始转变； 2010年项目 金额（亿元） 增长率 餐饮收入总额 5.44 22.5% 商品零售额 48.01 18.3% 政策环境 城市环境 经济环境 城市印象 存款涨幅迅猛，缺乏投资渠道 存款金额和速度高于贷款金额和速度，固定资产投资增长迅猛，市民投资理财渠道主要依靠储蓄。 城镇居民恩格尔系数（食品支出占消费支出比重）由上年54.1%下降到51.5%；农村居民恩格尔系数由上年45.9%上升到47.8%。 恩格尔系数处于城市化水平较低的阶段，消费靠食品、理财靠储蓄，投资渠道单一（固定资产投资）。 2010年 贷款余额 存款余额 城乡居民储蓄 城镇以上固定资产投资 工业性固定资产投资 余额 42.74 95.45 65.75 49.73亿元 19.03亿元 增长额 13.58亿元 15.7亿元 9.2亿元 16.2亿元 14.27亿元 政策环境 城市环境 经济环境 城市印象 作为荆州的县级市，洪湖市近年来人口增幅较为缓慢，2010 人口基数为81.94万人，成负增长。由于城市对外吸纳力较低，外来人口极少，城市居民依旧是消费主力，因此主流消费群体较固定，且基本集中在老城区； 随着近年来洪湖市政府对旅游业的发展给予大力扶持并宣传，当地城镇人均年收入得到持续增长，工业投资加大，一、二、三产业比重由2009年的37.7：26.3：36.0调整为34.6：29.4：36.0。城市产业结构日趋合理。 洪监高速已开工建设，洪湖新堤港区综合码头、燕窝长江大桥、乌林长江大桥等等陆续开工建设，城市交通环境的改善将增加人口流动量，提升城市消费力。 城市发展现状： 政策环境 城市环境 经济环境 城市印象 城市启示 小 结 城市印象 经济建设落后，但增长迅速 产业少，投资渠道单一，主要依靠储蓄； 消费主要依靠零售业，餐饮业增长迅猛，消费结构开始调整； 居民消费指数高于收入指数，资金回流严重； 城市化进度在加快，商业市场前景已更为明朗。 第二部分 市 场 环 境： 一、项目概况 二、项目环境 三、商业环境 洪湖·滨江国际城·商业策划报告 建面：51043.73平米 商业：13735.77平米 住宅：31852.12平米 容积率≥4.99 建筑密度≤46% 绿地率：47% 停车位：123个 总户数：252户 本案规模较小，但商业部分所占项目总建面比例较大，市场份额高，去化难度大！ 且商业部分的利益不低于住宅部分，任务重，责任重。 经济技术指标： 商业环境 项目概况 项目环境 市场环境 项目位于园林路与赤卫路交汇处； 南靠赤卫路向西直通沿江大道，向东经过荷花广场通往新城区； 北靠园林路，与聚金广场相邻，沿路向西通往实验中学。 启示：周边商业成熟，人气旺、竞争大，本案需精准定位。 地理区位： 居住区 实验中学 文泉中学 聚金广场 商业环境 项目概况 项目环境 市场环境 处于城市生活主干道（园林路、赤卫路），交通方便； 毗邻成熟商圈（聚金广场、人民路），人气较旺； 多所学校盘踞周围