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房地产估价案例与分析 第一章 房地产估价文书写作 某房地产转让，估价时点为合同签订日。 如在指错或改错题中出现“大堂部分没有说明也不给出计算过程”这种情况，应予以指出。 估价对象现实用途不一定是产权证证载用途，在估价时要考虑按产权证证载用途评估，这是合法原则的要求。 在估价结果报告中，如果各分项目的顺序颠倒，建议按错误对待。 成本法计算中，土地年期修正系数的计算基数应是土地成本（土地取得成本及开发成本再加上土地管理费、土地利息、土地销售税费、土地利润）。 租赁收入相当于潜在毛收入，保证金或押金是在租金中发生的，属于房地产本身的收入。 拆迁估价中不考虑房屋租赁因素的影响，如有租约时也可不考虑租约租金。 收益法中对年运营费用的计算中，在扣除短寿命项目的折旧时（设施、设备、装修等）未考虑这些项目的残值率，应该算错误。 市场法中估价时点为过去一年内的某时点，可以选用现在交易案例为可比实例（这时交易日期向后调整，其他各项修正按正常情况做）。 在案例分析中，一定要说明在运用收益法时选用净收益每年不变公式的理由。 估价时点应为具体的某一天，不应为一段时间。 对于合资入股的估价目的，估价人员应对估价对象入股后的用途进行说明。 假设开发法中税费通常包括“两税一费”，不包括所得税和增值税。现金流量折现法不应计算利息和利润。 应采取两种或两种以上的估价方法。 在成本法计算时，勘察设计和前期工程费、开发工程中的费用、管理费、利率、开发周期及销售税费税率的取值应说明依据和理由。 在收益法计算中，应说明收益和费用部分均为预测值；在计算年总费用时，也应说明这是客观情况下的费用，并说明取值依据（如维修费、管理费、保险费、租赁中介费）；未考虑租赁押金或租赁保证金利息收入或应作相关说明；应说明在土地合同中已约定不可续期。 拍卖估价的估价结果，应根据当地拍卖市场价格比正常价格偏低的幅度，对估价结果进行调减。 应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 第二章 不同类型房地产估价 协议方式出让的价格不一定比招拍挂方式的价格低。如果高，应有相应说明。 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按法定用途。 国有土地使用权出让价格评估，其出让方式为招标、拍卖时其价值标准应采用公开市场价值标准。 成本法中，土地费用的计息周期从取得土地的时点起计；开发管理费用的计息周期有两种：一是土地管理费用，起点为取得土地的时点，二是建筑物管理费用，一般在建设期内平均分布，可按在期中一次性投入考虑。 房地产价格=土地重新开发成本或土地重新购置价格×土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本×成新率 计算年运营费用时，出租时不考虑利润，经营时考虑利润。 维修费的计算基数不一定，保险费是以订立合同时的房地产实际价值或发生保险事故时所具有的价值为计算基数。 问答题主要考察房地产的价值标准与估价目的之间的关系，掌握各种主要房地产估价方法的实质和难点，掌握各种目的、各种类型房地产估价的特点及适用法律法规。 假设开发法应首选现金流量折现法。 投资利息计算应采用年贷款利率。 报告中应说明设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。 市场法中，区位和实物调整系数权重取值应有依据。 成本法中应结合市场供求分析来确定评估价值。 问答题：77页。答：评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜假设开发法，即将估价对象预期开发后的价值（楼价）,减去预期的正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩的余额，根据剩余之数来确定估价对象的价格。一般在评估过程中还需要运用市场法校核，作为报价的主要比较资料。此外还可以辅以成本法评估，作为参考。 第三章 不同目的房地产估价 拆迁估价是一种政策性很强的市场价值评估，原则上不宜采用收益法评估。 拆迁估价的技术路线是根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。拆迁估价应首选市场法，也可用成本法，但应说明理由。 划拨土地转让，测算补地价的技术路线：先计算出估价对象出让的市场价格，然后乘以土地使用权出让金缴纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格×已使用年限修正系数×土地出让金费率。 如果在估价结果报告中的估价原则有最高最佳使用原则，则应在技术报告中有相关的分析。 问答题：现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。 答：⑴ 对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。①计算商业、住宅的建筑面积。②商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。③两者汇总得出总价。 ⑵ 把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。①采用市场法或基准地价修正法计算土地价格。②采用成本法计算出建筑物的价格。