20141120_合肥办公产品体系专题调研(终稿)概述.ppt

合肥在用办公产品体系专题调研报告 开发研究中心 2014.11.18 报告内容框架 办公产品体系内涵与评级标准 典型个案分析 Part 1. Part 3. 合肥办公产品体系研究 Part 2. 序号 区域 项目 1 新站 信地·城市广场 2 包河 万达广场 3 包河 绿地·赢海国际广场 4 高新 拓基金座 5 政务 新城国际 6 政务 万达广场 12 蜀山 新华国际广场 7 庐阳 之心城·环球中心 8 庐阳 祥源广场 9 庐阳 财富广场 10 庐阳 安粮·东怡金融广场 11 蜀山 IFC 调研项目分布 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 共调研12个项目，其中，新站区1个，庐阳区4个，包河区2个，政务区2个，高新区1个，蜀山区2个。 新站商务区 北一环商务区 中心商务区 三里庵商务区 高新—长江西路商务区 马鞍山路商务区 泛政务商务区 Part 1 办公产品体系内涵与评级标准 写字楼产品体系内涵 写字楼产品体系具体包括建筑整体、产品户型、设备设施、公共区域、物业服务，共5大部分。 产品体系 建筑整体 产品户型 设备设施 公共区域 物业服务 外立面 景观 主次入口设计 车库进出口设计 楼层 单层面积 户型设计特点 电梯 空调 消防和安防设备 网络和通信系统 供电系统 大门 大堂 电梯间 卫生间 走廊、步梯 公共空间设计特色 物管公司 写字楼产品体系内涵/相关概念 “甲级”从综合品质角度评定写字楼的等级；“5A”从硬件配置角度评定；“第四代”则从写字楼发展角度出发指定标准。三个概念基本代表评定写字楼等级的基本方向。 目标客户明确 景观要求更高 更多商务空间 提倡绿色环保 高智能化 各类跨国企业和外资 企业以及有实力的国 内大中型企业 外部有优美的自然 景观，楼内中庭式 花园。 突破传统的“办公室 ＋公共走廊”的空间 模式，办公空间 趋于模糊化， 立体绿色景观， 形成健康环保 的办公空间 。 楼宇智能化， 安防智能化， 办公智能化等。 第四代写字楼特点 OA（办公智能化） 5A标准 BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化） 根据写字楼物业等级和等级标准，可把写字楼划分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)；而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。 写字楼产品评级标准/顶级写字楼 顶级写字楼,即国际写字楼；建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率。 建筑规模：超过50000平方米 楼层：20层以上 单层面积：1500—2400平米 产品户型 建筑整体 外立面:国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙 景观：有内部独立景观 大堂：宽敞的大理石大堂和走廊 电梯间：不锈钢、大理石 卫生间：进口名牌洁具 地面：大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯 公共区域 物业服务 知名品牌公司管理；24小时的维护维修及保安服务 国际写字楼 电梯：一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右 空调：名牌中央空调 消防和安防设备：安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置 网络和通信系统：千兆入户，百兆到桌 设备设施 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上 智能化：3A～5A 写字楼产品评级标准/甲级写字楼 甲级写字楼建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求。 建筑规模：1—5万平米 楼层：20层以上 单层面积：1500—2400平米 产品户型 建筑整体 外立面:大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料 景观：有或无内部独立景观 大堂：地面应为大理石、花岗岩、天然石材等 电梯间：不锈钢、大理石 卫生间：进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等 地面：大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯 公共区域 物业服务 经验丰富的知名公司管理 甲级写字楼 电梯：一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右 空调：名牌中央空调 消防和安防设备：安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置 网络和通信系统：千兆入户，百兆到桌 设备设施 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上 智能化：3A及3A以上 写字楼产品评级标准/乙级写字楼 建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在。 建筑规模：1—3万平米 楼层：20层左右 单层面积：1000—1200平米 产品户型 建筑整体 外立面:面砖或瓷砖 景观：无内部独立景观 大堂：地面为地砖 电梯间：不锈钢、大理