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1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）÷（1+11%） （二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定 2016年18号公告 第十条?一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条?应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 （二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定 2016年18号公告 第十四条?一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 　第十六条?一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 第十七条?一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 第十八条?一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 （二）房地产开发企业适用一般计税方法情形规定 2、房地产开发企业中一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关纳税申报。 2016年16号公告 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 　　不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。 第一种情形 （五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（2016年14号公告） （三）销售不动产适用一般计税方法情形 第二种情形： （六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 第三种情形： （三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 第四种情形： （四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 2016年16号 （二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 　　不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。 　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。 （四）不动产经营租赁服务适用一般计税方法情形 2016年18号 第八条?一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方