商业调研报告书.docVIP

目录 第一部分 必要说明 3 一、调研目的 3 二、调研任务 3 三、调研时间 3 四、主要调研方式 3 第二部分 区域商业研究 4 一、 区域市场界定 4 1. 区域市场界定目的 4 2. 区域市场界定的原则 4 3. 区域市场界定 5 二、 区域商圈概述 6 1. 区域商圈概述 6 2. 区域整体交通情况分析 6 A. 车流分析 7 B. 公交分析 7 C. 轨道交通： 9 三、 区域商业市场分析 10 1. 区域商业市场的发展现状及区域分布 10 2. 区域内各种商业业态研究 11 4. 区域内商业物业规划分析 21 第三部分 目标消费群体分析 22 一、 目标消费群体调研目的的阐述 22 二、 研究区域人口与消费力分析 23 1. 研究区域人口分析 23 A. 研究区域人口总量 23 B. 研究区域人口职业分析 24 C. 研究区域人口受教育程度分析 25 D. 研究区域人口年龄结构及收入比较 26 2. 研究区域消费者购物习惯及消费心理分析 27 A. 研究区域消费人群构成情况 27 B. 研究区域消费人群购物场所偏好 27 C. 影响研究区域消费人群选择购物场所的因素 28 D. 研究区域消费人群主要消费产品 29 E. 研究区域消费人群休闲娱乐场所偏好 30 F. 研究区域消费人群饮食偏好 30 3. 研究区域消费者对本项目的消费倾向分析 31 A. 商业档次定位倾向 31 B. 本项目吸引消费者的主要因素 31 C. 商业业态定位倾向 32 4. 目标消费者习惯及消费心理分析 32 A. 目标消费人群构成情况 33 B. 目标消费者购物场所偏好 34 C. 影响目标消费人群选择购物场所的因素 35 D. 目标消费人群主要消费产品 36 E. 目标消费人群休闲娱乐场所选择偏好 36 F. 目标消费人群饮食选择偏好 37 第一部分 必要说明 本部分着重对本次调研的目的、任务和调研时间进行了说明，并对本次调研的结论进行了阐述。 一、调研目的 我司接受北京一轻控股有限责任公司的委托开展调研工作，通过本部分调研，我们可以了解到区域商业市场的发展现状。同时也能了解到本地区的主要消费人群的消费特点、消费习惯、消费水平、消费需求等，对未来商业业态定位，铺位面积的切割与规划起到了重要的指导作用。 二、调研任务 此次调研主要针对本项目所在区域的商业项目，特别是写字楼底商的现状进行调研，以及项目所在区域的人群，包括当地居住人群，工作人群和临时流动人群的消费习惯、特点、需求进行调研。 三、调研时间 调研时间为2009年6月16日——2009年6日26日 四、主要调研方式 实地调研：区域内各典型商业项目调研、典型业主访谈等。 消费者调查问卷：通过问卷调查的形式，了解周边固定人群与流动人群的消费习惯、需求等。问卷数量为1000份。 第二部分 区域商业研究 区域市场界定 区域市场界定目的 准确、合理的界定区域市场的范围，可以保证商业规划的依据充分、合理、有说服力，区域市场界定目的具体如下： 准确了解区域市场内各商业物业的供需状况； 提炼区域商业市场内商业样本所反映的状况、特征； 挖掘到本项目商业区域市场切入点、空白点以及支撑点； 合理回避市场风险，为本项目提出准确恰当的市场定位； 把握本项目所属区域在北京整体市场中所处的地位； 充分提取区域商业市场中针对性较强的参考样本； 增强调研活动的针对性，提高调研工作的效率，减少外部无关市场信息对调研工作的干扰； 为本项目市场定位规划找到坚实依据，奠定打造成功商业的基础。 区域市场界定的原则 对于商业物业项目市场区域的界定，我司主要遵循如下原则： 充分考虑商业物业自身发展所能够达到的商业辐射范围； 以消费人群抵达商业物业可接受时间为标准； 在结合商业辐射范围、人群的可接受时间的基础上，科学分析商业物业有效交通动线。 区域市场界定 区域市场范围的界定首先根据商业经营可辐射范围、消费者消费可接受时间进行理论化界定，初步确定范围为本项目周边2公里的圆形区域；然后在人为界定的基础上，考虑到地理环境、道路交通以及边缘区域重要商业物业的影响，对区域边界进行适当修正，局部外延和局部收敛，最终确定区域范围如下： 区域商圈概述 区域商圈概述 本案位于广渠路北侧，距离东三环双井桥约200米，属于双井商圈。作为CBD的南大门双井，目前已成为发展潜力最大的。 根据《北京CBD商业发展规划》预测，CBD未来的消费人群将达到80万。随着，必将进一步促进人流、财富的积聚。双井区域也将会从CBD的发展中获得更大的动力。 目前，高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集，规划居住面积达500万平方米，目前常住人口已达30万以上，周边稳定客流量共150万。随着人流的变化，商圈商务生活、休闲娱乐也随之升级。从最早的餐饮、家电、超市