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* 三、房产税和土地使用税----土地使用税 　4、纳税申报 　　　纳税人应纳的土地使用税按年计算征收，分期缴纳。纳税人原则上应在四月一次申报缴纳，因故无法一次缴纳的，经批准后可于四月、十月分两期缴纳。 第二部分 新办企业涉及的主要地税税种简介 一、营业税 二、个人所得税 三、房产税和土地使用税 四、土地增值税 * 四、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人所征收的一种税。 　　 （一）征收范围 　　　土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）产权所取得的增值额。 * 四、土地增值税 （二）税率的规定 　　土地增值税实行四级超率累进税率，分别是： 　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%； 　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%； 　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 　　　 * 四、土地增值税 （三）计税依据 　　　土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，即为纳税人转让房地产所的收入减除按税法规定的扣除项目金额后的余额。 　　　1、收入额的确定 　　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 * 四、土地增值税 （三）计税依据（续） 2、扣除项目金额的确定 　　　允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，具体分为以下几项： 　　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　　（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　　　 * 四、土地增值税 2、扣除项目金额的确定（续） 　　 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　　　 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 　　　 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 * 四、土地增值税 2、扣除项目金额的确定（续） 　　 （4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 　　 （5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 * 四、土地增值税 （四）应纳税额的计算 　　　土地增值税应纳税额的计算，可分为以下四个步骤： 　　　1、计算增值额 　　　 增值额＝收入额－扣除项目金额 　　　2、计算增值率 　　　 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% 　　　3、确定适用税率 　　　 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 　　　4、依据适用税率计算应纳税额 　　　 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 * 四、土地增值税 　 （五）税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免税； 　　 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税； 　　 3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 　　 4、 个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。 5、合作建房，一方出土地，一方除资金，建成后按比例分房自用的免税； 6、企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的免税。 * 四、土地增值税 （六）清算规定