哈尔滨市城市土地定级估价.docVIP

哈尔滨工业大学 硕士学位论文 哈尔滨市城市土地定级估价研究 姓名：王继尧 申请学位级别：硕士 专业：管理科学与工程 指导教师：张铁城;高艳娟 2000.12.1  摘 要 本文在全面考查了我国各城市土地定级及基准地价评估的产生、发展和现 状基础上，系统地介绍了城市土地定级和基准地价评估的基础理论及其在我国 城市土地定级估价中的具体应用。本文以哈尔滨市城市土地定级和基准地价评 估工作为例，详细说明了应用这一理论在实际工作中的具体操作过程，并对哈 尔滨市土地定级和基准地价评估成果进行了分析和评价。 话  ???? ?? ??????????? ??? ???? ?? ??? ?????? ?? ???? ????? ? ? ?? ???? ?? ???，?? ?? ?? ? ??? ???? ? ???? ? ?? ? ?? ??? ?? ???? ??? ? ?? ???? ? ??? ? ? ?? ???? ?? ??? ??? ?? ???? ?? ? ? ??? ????????? ?? ??? ? ??? ? ? ?? ???? ?? ????????????? ???．? ?? ?? ?????? ? ???? ????? ????? ? ? ??? ??? ??． ??：?? ?? ? 一  哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 论 绪 我国城市土地基准地价评估的历史与现状 ?? 截止??年底，全国几乎所有的县级以上的城镇均完成了一轮城市土地 分等定级与基准地价的制定工作，形成了各具地方特色的基准地价。我国城市 土地基准地价评估工作是随着对城市土地使用制度改革的深化而逐步开展的， 白?年代初开始，大致经历了以下四个阶段： ??．?? 级差收益还原法测算城市土地基准地价 这个阶段从征收土地 使用费开始，其目的是为了适应和促进改革的需要。上海、北京最早采用此法， 取得了良好的效果，以后在全国许多城市得到广泛推广?】。 ??年上海市在中心城区初步划分的七个土地等级中，抽样??多个商 益，????????．??一?，???，??，?乖?闷渖桃涤玫丶鄹癫? 级，分别为??，??，??，????，????元／平方米。而北京自上 海之后于??年对商业饮食服务业土地级差收益也进行了测算，其样本容量 ??琗，?，得出其各级商业用地价格分别为：??，??， ??．??城市土地综合定级与估价相结合测算基准地价这个阶段的特点 是以城市综合土地级别为控制，以级差收益测算法为主，租金剥离法、契价测 算法等方法为附，相辅相成测算城市土地基准地价，表示是级别平均地价。江 苏、南京为此代表。 ??．??城市土地分类定级与估价相结合测算基准地价 随着各城市基准 地价评估的实践，城市地产市场的逐步发育和完善，土地综合定级已暴露出不 能反映各功能用地的地价差异的缺点，除了综合基准地价，还需对各类土地进 ●  哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 行分类定级和估价，以提高土地价格的科学性的实用性。其特点是以土地分类 定级为控制，根据各类土地收益的特点，采用不同测算方法进行基准地价测 定。 ??浙江杭州率先进行了这方面的试点，取得较大成果，为我国从综合 定级估价转向分类定级估价奠定了基础。 各类用地基准 地价评估方法 法 图?? 我国基准地价评估方法体系 ??．??市场交易资料直接评估城市土地基准地价我国部分沿海经济发 达城市，地产市场发育较为完善，房地产交易案例众多而且分步较均匀，这部 分交易案例资料从整体上反映了该城市的地价水平，有一定的代表性，通过选 择适当的地价测算方法，直接利用交易案例资料测算地价，然后按地价水平的 差异规律划分地价区域，最后再依地价区域划分城市土地级别，确定级别基准 善，体现了未来城市基准地价评估的趋势，随着我国今后地产市场的发育完善， 此法必将更具前途。 此外，除了制定城市综合及分类基准地价外，部分城市还测算了路线价， 选取了标准宗地并测算其相应价格作为监测地价变动监视点，以利政策对土地 价格和土地利用加以控制与管理。我国城市基准地价评定工作发展的四个阶段 各具特点，是随着地产市场的发育状况、地价理论的深化而逐步形成的，四者 —＼～  没有必然的联系又不能截然分开。尤其，土地综合定级估价、土地分类定级估 价和直接利用地产市场交易资料评估地价等阶段特点往往是交叉、势存的、各 地宜结合自身地产市场特点，灵活运用。 我国城市土地基准地价是指按不同的土地级别、不同地段分别评估和测算 商业、工业、住宅等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均客观现状价 格，一般以单位土地面积价格?#?椒矫?表示。多年来，从实际出发，结 合建立和发育土地市场信息的要求，总结历史经验，已初步建立了具有我国 特色的