灌南新莞北路东侧地块市场调报告灌南新莞北路东侧地块市场调查报告灌南新莞北路东侧地块市场调查报告灌南新莞北路东侧地块市场调查报告.pptVIP

威胁（T）： 灌南现有客户的需求层次不高，尚处于“有房可住”的初级阶段，对产品、服务、生活理念等都还没有需求，使项目操作过程中，对新理念的推广面临一定抗性。 本案周边的其他项目类似于文成苑规模普遍较大，超过10万平米近10个，其次本案向东还有大量的闲置土地可供开发，而后续供应量太大，市场消化量将会面临挑战，竞争残酷。 任何城市的居民都有居住的区域性观念，在灌南这样的初级市场上，这类观念会有很大的共性，城东健康路往东因为发展缓慢，一直被灌南人说是乡下，要弱化老城区居民对健康路东边地块的偏见与抗拒难度很大。 客户需求层次不高 市场后续供应量太大 当地居民居住的区域性观念较难改变 综上SWOT分析，我们认为 本项目最大的机会在于对产品的把握，通过提高产品性价比来争取更多客户； 威胁主要在于后续市场供应量，市场去化面临很大压力，价格竞争将更加残酷，并且当地人固有的生活习惯短期内很难改变，这是本区域所有项目面临的问题。因此未来可能出现的趋势是：城东区域项目数套房源在争夺客户，那么本项目该如何突围？ 我们认为，当市场出现恶性竞争的时候，性价比优势就会凸显。因此我们给本项目产品定位的主要关键词：提高项目性价比、提升产品竞争力。 基于项目自身价值及市场竞争强度考虑——本项目应充分展现和利用自身资源的基础上，通过提高产品价值来获得更强的竞争力，并通过分期开发策略将产品价值逐步提升，以防止概念被复制而失去竞争力。 市场竞争弱 市场竞争强 附加值低 附加值高 城市资源价值 自然资源价值 产品价值 服务价值 生活方式 机会市场 相对竞争市场 完全竞争市场 ◇一般来讲，后一项竞争力是在前一项或者前几项的基础上打造的 ◇自然、城市资源价值的核心竞争力模式：开发商采取不作为态度，单纯将外部资源价值作为核心竞争力 ◇产品价值核心竞争力模式：在外部资源基础上，开发商从产品方面发力打造项目核心竞争力 ◇服务、生活方式核心竞争力模式：依托外部资源和自身产品，打造项目软性的核心竞争力——服务和生活方式 项目一期 项目中后期 市场主要竞争点 项目发展战略及整体定位必须符合项目的愿景、目标，解决项目的核心问题——成本导向型市场向增长型市场转型阶段，以成本为导向，主动城市化，规模经营，形成可持续开发。 项目目标、愿景 项目能够持续跑量，保证资金回笼提高资金利用率，从而控制项目周期 从激烈的市场同质化竞争中突围，占领市场份额 核心问题 Q1需求问题：市场消化量是否能够支撑本项目销售，现状能够突破？ Q2竞争问题：同质供应的激烈市场环境下，如何超越对手，实现项目发展目标 Q3竞争问题：是否能够建立足够的竞争优势，能够做到“虎口夺食” 解决方向 在地段发展潜力的基础上，凭借创新的产品理念塑造良好的品牌形象并吸引关注，依靠高性价比和丰富的产品组合拓展客源层。 在传统产品的基础上有所创新，但又不能越过客户的承受能力，同时大幅度提高产品性价比，并以产品创新引导高端需求。 依靠自身产品线的提升，巩固自身产品优势，始终保持本项目不可复制的产品优势，并以高品质的现房围系自身优势。 控制推盘节奏，避开价格竞争锋芒； 降低进入门槛，稳步提升价格水平； 战略 企业目标 项目属性 市场竞争 项目发展战略——以高性价比产品迅速打开市场，凭借后期产品力的不断提升占领市场，凭借自身高品质形象的展现领导市场。 区域良好的发 展前景已可见 资源环境比较理想，但 无法形成绝对竞争优势 市场后续消化压力 不断增加 项目条件 公司目标 项目赢利模式 建立良好的品牌 保证销售进度 保证项目利润率 定位中高端，多元复合高性价比的产品线 树立项目价值标杆 高端产品 创新产品 保证销售进度和现金流 中端产品 领先市场并领导市场 1、高端产品重要作用是树立项目价值标杆，并在此基础上塑造项目高端品牌形象； 2、创新产品的作用，在于提高项目竞争力，在恶性竞争环境下突围，迅速占领市场； 3、中端产品的作用在于成本与普通产品相近，但确能够创造更高的利润。 4、丰富的产品线在应对竞争市场时便能形成丰富的推盘策略，形成差异化竞争优势， 从而提高项目价值 本项目产品定位方向： 第三阶段 项目产品定位 参考案例——姜堰/府西人家 三期：220 规划户数 联排别墅、多层、小高层 物业类型 26.1% 绿化率 1.42 容积率 240000㎡ 总建筑面积 153410㎡ 占地面积 府西人家地段与本项目相似，位于姜堰市的第一高级中学以西，距离老城区1公里左右，距离市中心2公里。虽然仅有1-2公里的距离，该项目初期1998元/平米开盘仍然都鲜有人问津，当地居民同样不愿离开老城区。08年姜堰市第一高级中学开始西迁搬迁，09年该项目进入现房阶段，品质优势开始显现，销售局面打开，价格也迅